La principal baza frente a su competencia es la agilidad que otorga un único dueño y que no necesita financiación.
Cuando Amancio Ortega puja por un edificio valorado en 500 millones de euros se encuentra como competidores a los grandes fondos internacionales. Su principal ventaja, la que le lleva a quedarse con activos como la Torre Cepsa, es que, a diferencia de los fondos soberanos, los institucionales o los cotizados, en Pontegadea las operaciones de 500 millones se deciden en cinco minutos. Por dos razones. Porque no necesita pedir financiación y porque las decisiones se toman entre tres personas: José Arnau, vicepresidente segundo de Pontegadea y mano derecha de Ortega desde hace veinte años; Roberto Cibeira, consejero delegado de Pontegadea Inmobiliaria, quien busca los edificios; y el propio Amancio Ortega, que, por razones obvias, tiene un voto ponderado.
Tres condiciones
Ortega delega gran parte del trabajo en estos dos directivos, que son dos de sus máximos hombres de confianza. Y, para la decisión final, se fija en tres premisas básicas: ubicación, rentabilidad y un tercer valor que en ocasiones ha sorprendido al sector pero que aseguran que ha salido de su boca: “Que el edificio no sea feo”.
A la hora de escoger cuál es la mejor ubicación, Pontegadea también parte con ventaja: cuando empezó a invertir en inmuebles, en 2001, acumulaba muchos años de experiencia en Inditex y sabía de primera mano cuáles eran las mejores calles. El lema del fundador de Inditex a la hora de invertir en inmuebles es muy sencillo: “Si compras en la plaza del pueblo, aunque te equivoques, el tiempo te corregirá y las rentas subirán”.
En cuanto a la rentabilidad, se ha vuelto algo más flexible. Siempre intenta adquirir edificios que ofrezcan un rendimiento de entre el 6% y el 7%, aunque lo cierto es que, en las últimas operaciones, se ha sacrificado algo de rentabilidad para ganar a los grandes fondos y hacerse con algunos activos trofeo. El auge de la inversión en activos inmobiliarios como valor refugio y la escasez de activos prime a la venta han provocado que las últimas operaciones de Pontegadea se hayan cerrado en el entorno del 4%.
Una de las mayores ventajas de la sociedad patrimonial gallega es que no necesita financiación. Mientras que las ofertas del resto de fondos incluyen complicadas estructuras de financiación y calendarios de pago, Pontegadea abona el importe de la operación en 24 horas y al contado.
Y ésa es una de las principales razones por las que, a pesar de los reiterados rumores, Pontegadea no se plantea una salida a Bolsa. Ni necesita captar fondos (el año pasado Pontegadea Inmobiliaria recibió 717 millones de euros de Pontegadea Inversiones, procedentes a su vez del reparto de dividendos de Inditex), ni tampoco quiere perder agilidad al verse obligada a dar explicaciones a unos accionistas minoritarios a los que, además, debería retribuir vía dividendos cada año.
Desde su creación, hace quince años, Pontegadea ha comprado edificios por valor de 6.058 millones de euros (última valoración en libros), aunque fuentes cercanas a la compañía indican que su tasación actual de mercado podría estar por encima de los 7.000 millones de euros. Esta valoración la situaría como el primer family office europeo y como la segunda inmobiliaria española, superada sólo por Merlin Properties.
El año pasado, Pontegadea Inmobiliaria registró una cifra de negocio de 103 millones de euros, frente a los 182 millones de 2014. El descenso se atribuye al impacto de la absorción de Gartler por parte de la matriz.
Preferencias
El activo preferido de Pontegadea son los locales comerciales. Su principal ventaja es que las reformas las hacen los operadores y que las rentas siempre tienden al alza. Muchos de ellos están alquilados a marcas de Inditex, lo cual supone dos inconvenientes: la negociación de la renta es menos agresiva y la concentración del negocio es mayor. Por ello, a Pontegadea le gusta diversificar hacia otros sementos como el de oficinas, aunque aquí de las reformas se encargue el propietario. No es muy entusiasta de los hoteles y descarta invertir en centros comerciales porque le generaría un conflicto muy grande con las enseñas de Inditex y el resto de marcas.
Fuente: Expansion.com (1/10/16) Pixabay.com
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