Los inmuebles (tanto viviendas como locales) alquilados antes del 9 de mayo de 1985 venían regulándose por la ley de arrendamientos urbanos de 1964.
La entrada en vigor de la ley 29/1994 de 24 de noviembre, recoge determinadas modificaciones para los contratos de arrendamiento de locales de negocio en su disposición transitoria tercera, siendo una de ellas fundamental y de actualidad en este año 2014; concretamente la extinción de dichos contratos.
En la citada disposición transitoria tercera queda prevista la extinción y subrogación de los arrendamientos de locales de negocio, diferenciándose, en cuanto al período de extinción, entre si su inquilino es persona jurídica o bien persona física, si bien ambos contratos tienen factores comunes como se verá a continuación.
a) contratos cuyo arrendatario es persona física
Como regla general el contrato se extinguirá a la jubilación o fallecimiento del inquilino que lo fuera a 31 de diciembre de 1994.
La ley contempla varios supuestos, a saber:
1.- si el inquilino, que lo era a 31/12/1994, fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014: el contrato de arrendamiento finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino. el cónyuge podrá subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, continuando entonces el contrato como de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones. si ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31-12-1994, no habrá posibilidad de nueva subrogación, por lo que el contrato se extinguirá al fallecer o jubilarse el inquilino. Si sólo se hubiere producido una subrogación antes de esa fecha, entonces si cabe una nueva subrogación tras el fallecimiento o jubilación del inquilino (pero sólo en favor del cónyuge, y no del descendiente)
2.- si el inquilino, que lo era a 31/12/1994, fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014: el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que a continuación se mencionan, quieran subrogarse en el contrato
Solo habrá derecho a una subrogación, siempre y cuando antes del 31/12/1994 no se hubieran producido dos subrogaciones, y a favor de las siguientes personas: del cónyuge, o cuando no haya cónyuge, o incluso habiéndolo, no quiera subrogarse, lo podrá hacer un descendiente del inquilino. En el primero de los casos, es decir, cuando sea el cónyuge quien se subrogue, el contrato finalizará a su jubilación o fallecimiento, siendo que en el segundo el contrato finalizará el 31 de diciembre de 2.014, salvo que se hubiera producido un traspaso del local en los diez años anteriores a 31/12/1994, finalizando en este caso el contrato el 31 de diciembre de 2019.
Y aunque el tiempo que resta ya es breve, indicar que habrá derecho a dos subrogaciones exclusivamente en el caso de que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014. esta doble subrogación no podrá realizarse cuando se hubiera producido antes del 31/12/1994 otra subrogación
b) contratos cuyo arrendatario es persona jurídica
Sin embargo para personas jurídicas, el contrato de arrendamiento de local de negocio que a fecha 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la lau), se encontrara en situación de prórroga, es decir, ya hubiera llegado la fecha de duración pactada entre las partes (por ejemplo, diciembre de 1994), se extinguirá a fecha 31 de diciembre de 2014, por haber transcurrido los 20 años previsto en la ley, salvo las excepciones que se dirán a continuación.
Si, por el contrario, el contrato de arrendamiento no hubiese entrado en prórroga a fecha 1 de enero de 1995 (aún no se cumplió el periodo pactado, por ejemplo entró en prórroga en febrero, marzo…), se extinguirá cuando llegue la fecha de terminación del contrato (puede ser después del 31 de diciembre de 2014; es decir, febrero, marzo de 2015, es decir al cumplir los 20 años desde el inicio del mismo).
Al igual que en los contratos de personas físicas, si en los diez años anteriores a 31/12/1994 se hubiera realizado un traspaso, el plazo se prorrogará por cinco años más.
Factores comunes a ambos contratos (personas físicas y personas jurídicas)
a) otra excepción al límite de los 20 años de duración.-
Como excepción al límite de los 20 años establecido, además de los que he referido anteriormente sobre traspasos en los diez años anteriores a fecha 31/12/1994, encontramos lo dispuesto en el número 7 de la disposición transitoria tercera, cuando el inquilino hubiera revisado la renta por actualización. en ese caso, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua tanto de inquilinos persona física como persona jurídica, se aumentarán en cinco años más.
b) derechos del arrendatario (personas físicas y jurídicas)
Extinguido su contrato de alquiler, tendrá varios derechos de futuro que enumero a continuación:
• derecho a ser notificado fehacientemente por el arrendador sobre la intención (del arrendador-propietario) de alquilar nuevamente el local dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua
• el ex inquilino, tiene un plazo de treinta días naturales (desde el siguiente a aquel en que recibió la notificación) para ejercer o no su derecho de tanteo o arrendamiento preferente
Si ejerce el derecho habrá de firmar nuevo contrato dentro de esos treinta días de plazo
• si no ejerce su derecho en ese plazo, perderá el mismo, pudiendo el arrendador alquilarlo a quien tenía previsto dentro de los 90 días siguientes a la finalización de los 30 otorgados al inquilino inicial
• si la actividad para la que se realiza el nuevo alquiler es afín o similar a la del inquilino inicial de renta antigua; el arrendador, aunque el arrendatario no ejerza su derecho de preferencia, deberá de indemnizarle con 18 mensualidades de renta
• si el arrendador no hace la notificación o la hace mal, el ex inquilino, podrá sustituir al nuevo arrendatario en los 60 días siguientes a la recepción de la copia del contrato de alquiler que obligatoriamente le ha de remitir el propietario en el plazo de 15 días desde su formalización, pudiendo incluso solicitar el desahucio del nuevo inquilino o la indemnización por 18 mensualidades de renta, a su libre elección, dándose esta última solamente en el caso de que la actividad que se instale sea afín a la que se hubiera venido ejerciendo
• igual indemnización tendrá que pagar el arrendador al ex inquilino, si en lugar de alquilar de nuevo el local, es el propio arrendador o propietario quien se establece en el local para realizar actividad similar o afín a la anterior
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