La subida experimentada por los tipos de interés en el último año ha dificultado, aún más si cabe, acceder a una vivienda en propiedad. El encarecimiento de la financiación hipotecaria, el hecho de que los precios de la vivienda no se hayan ajustado a la baja o el estancamiento de los salarios han provocado que quien quiere comprar ahora una vivienda, necesite tener mucho más dinero ahorrado que si hubiera comprado hace un año.
Las decisiones del Banco Central Europeo (BCE) en materia de política monetaria —los tipos han pasado en apenas un año del 0% al 4%— han logrado contener la inflación, pero, por contra, han empeorado significativamente las condiciones de financiación de las familias.
«Para compensar la subida de tipos, la vivienda debería bajar, al menos, un 5%»
De hecho, para compensar la subida de tipos, la vivienda debería bajar, al menos, un 5%, algo que, ni ha sucedido, ni parece que vaya a suceder a corto plazo. Tampoco se espera una fuerte bajada de los tipos de interés, de tal manera que comprar una vivienda seguirá siendo muy complicado en el corto y medio plazo. La cruda realidad es que para comprar una vivienda con el mismo presupuesto de hace un año, se necesitan muchos más ahorros.
Pero, ¿cuánto más se necesita? El comparador hipotecario iAhorro ha realizado un estudio en el que concluye que, actualmente, “para poder comprar ahora una vivienda al 3% TIN, con el mismo precio que hace apenas un año (cuando todavía se podían conseguir hipotecas con un tipo de interés del 1% TIN), hay que presentar el doble de ahorros para que no se dispare el riesgo de endeudamiento y poder pagar la misma cuota mensual de hipoteca”, asegura Marcel Beyer, CEO de iAhorro.
«Con un sueldo de 30.000 euros anuales (1.800 euros mensuales en 14 pagas) y unos ahorros de 70.000 euros, cuando los tipos de interés estaban en el 1%, podríamos comprar una casa de 230.000 euros, pedir una hipoteca de alrededor de 180.000 euros, pagar el 10% adicional de gastos y una cuota de alrededor de 580 euros sin problema. Pero ahora, con los tipos ya por encima del 3% TIN, para poder comprar esa misma vivienda deberías aportar el doble de ahorros para que la hipoteca se quedara en torno a los 137.000 euros y la cuota mensual no superara tampoco los 580 euros», asegura Beyer.
El motivo, en su opinión, está “en la subida de los tipos de interés de las hipotecas; en la muy leve reducción de los precios de la vivienda, que han bajado mucho menos de lo esperado; y en el mantenimiento de los salarios, que pese al encarecimiento de la vida no suben. El problema con la subida de tipos es que el riesgo de endeudamiento aumenta y para no superar ese riesgo de endeudamiento, los bancos no permiten a sus clientes destinar más del 30/35% de su sueldo neto mensual a pagar la hipoteca».
La otra opción para poder comprar sería adquirir una casa más barata: comprar una vivienda de unos 180.000 para que, con un tipo de interés del 3% TIN, se pudiera conseguir una hipoteca con una cuota mensual asumible, según el CEO de iAhorro.
Las hipotecas, cada vez más caras y menos accesibles
Por otro lado, el Índice iAhorro analiza cómo están ahora las hipotecas en España, para lo cual compara los datos que consiguen los usuarios que firman su hipoteca con la ayuda de los más de 70 expertos hipotecarios de iAhorro y los que aporta el Instituto Nacional de Estadística (INE) tras recogerlos del Colegio de Registradores.
Entre sus objetivos están, explica Marcel Beyer, demostrar que “todavía existe una clara diferencia entre lo que de verdad se puede conseguir en el mercado gracias a la comparación y negociación con las diferentes entidades financieras, y lo que se consigue si se opta por aceptar la oferta de tu banco de toda la vida”, lo que recoge el INE en sus estadísticas.
«En lo que se refiere a firma de nuevas hipotecas, estamos en un momento de claro retroceso, cada vez vamos a menos»
Concretamente, según el organismo oficial, en mayo de 2023, último mes del que aporta datos, se contrataron 33.398 préstamos hipotecarios en nuestro país, una cifra superior a la del mes de abril (27.053 préstamos hipotecarios, el dato más bajo registrado por el organismo desde diciembre de 2020), pero que sigue siendo mucho más baja que la registrada, por ejemplo, en septiembre de 2022, cuando se ejecutaron 44.119 firmas de hipotecas en España.
Esta situación, analiza Marcel Beyer, “demuestra que en lo que se refiere a firma de nuevas hipotecas, estamos en un momento de claro retroceso, cada vez vamos a menos”. Entre las consecuencias que ha hecho que se reduzca la contratación de hipotecas durante este año están la subida vertical del euríbor, que en abril de 2022 se situó por primera vez en positivo tras algo más de seis años por debajo de cero y ahora ya está por encima del 4%, y la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), también situados en ese umbral.
¿Qué pasará a partir de ahora?
Respecto a la evolución futura de los tipos de interés, el CEO de iAhorro considera que “tras la subida prevista el próximo 27 de julio (al 4,25%) puede que el BCE se tome un respiro y mantenga un tiempo los tipos en el 4,25%. En los últimos 20/25 años no hemos visto los tipos de interés por encima de esa cifra y hemos pasado crisis mucho peores que esta”.
En lo que respecta al euríbor, Beyer asegura en el anterior Índice iAhorro este indicador alcanzaría el 4% en verano se ha cumplido, aunque ahora es más cauto y dice que “su evolución está en manos del BCE: si sigue con las subidas de tipos en septiembre, es probable que lleguemos a ver niveles del 4,5%, pero si paraliza esas subidas tanto el euríbor como los tipos de interés se estancarían en torno al 4,25%”.
El mercado, por su parte, prevé 10 años de euríbor al 3%, como publicó El Confidencial, lo que, a la larga, presionará a la baja los precios de compra. Esta previsión se basa en el comportamiento de los swaps, unos derivados que actúan como un seguro que los grandes inversores firman para protegerse de las subidas de tipos. Y estos swaps han pasado de moverse en el -0,48% para el horizonte de un año al 2,62%; a cinco años han pasado del -0,04% al 3,04%; a 10 años, del 0,27% al 3,18%, y a 15 años, del 0,49% al 3,20%. Un fuerte encarecimiento que impacta en el precio de los inmuebles, presionando a la baja las ofertas de compra.
Este incremento de los tipos, del euríbor y de los swaps han influido en las ofertas de los bancos y en la subida de los precios de las hipotecas. Por un lado, los préstamos con un tipo de interés fijo, es decir, con una cuota mensual que no cambia desde el inicio hasta el final, han ido encareciéndose a medida que el BCE aumenta los tipos de interés oficiales, aunque se están estabilizando. Y lo mismo ha sucedido con las variables.
«Como el euríbor ha pasado en poco más de un año de estar en negativo a superar el 4%, las hipotecas variables también se han encarecido a nivel general, aunque la parte inicial de estas hipotecas se mantiene mucho más bajo que en las fijas», asegura Beyer, eb cuya opinión, “la variable es un producto interesante para aquellas personas que compran viviendas como inversión y que tienen la intención de amortizar la hipoteca en un corto periodo de tiempo”.
¿Y las hipotecas mixtas? Según el CEO de iAhorro, “estamos en un momento de furor por la hipoteca mixta y ya son muy pocas las entidades que no comercializan este producto porque la demanda que hay por parte de los clientes es bastante elevada. Es más, seguro que los bancos que todavía no venden tipos mixtos están planteándoselo o tienen previsto hacerlo en un corto periodo de tiempo”.
«En el Índice iAhorro del último trimestre de 2022 explicábamos que Openbank e ING ya habían vuelto a incorporar este producto en su cartera y también Banco Santander, Bankinter, Ibercaja, EVO e Hipotecas.com lo estaban ofreciendo a sus clientes. Ya a inicios de año la competencia aumentó y entre enero y marzo de 2023 vimos cómo entidades como Laboral Kutxa, TargoBank o CaixaBank también la incluyeron. Y durante este segundo trimestre del año 2023 se han seguido incorporando entidades a la “fiebre” de la hipoteca mixta, como es el caso de Unicaja y KutxaBank», concluye este experto.
Fuente: elconfidencial.com (24/7/23) pixabay.com
