Los conflictos entre inquilinos y propietarios de viviendas nacen, en muchas ocasiones, por desacuerdos sobre la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o del propio contrato de alquiler. La parte inquilina puede entender que es responsabilidad de la propiedad hacerse cargo de unos gastos que la otra parte se niega a aceptar. O, por el contrario, puede haber cláusulas abusivas que hacen soportar una carga a los inquilinos que no les corresponde.
Lo mejor para evitar estos problemas es tener claro desde el inicio quién debe pagar por cada parte, algo que quizás no es tan sencillo cuando hablamos de las reparaciones que se deben hacer en el hogar y teniendo en cuenta las dificultades económicas que pueden atravesar arrendadores y arrendatarios. EXPANSIÓN y la compañía de Defensa Jurídica ARAG aclaran las principales dudas.
La situación del alquiler en España
En torno al 24% de los españoles vive de alquiler, una tendencia que se acerca cada vez más a la media europea y que no se ha visto interrumpida a pesar de la elevada inflación (o puede que haya aumentado gracias a ella). En el contexto actual, con el euribor de referencia para las hipotecas en niveles ya de 2008, todo indica que esta opción habitacional seguirá ganando terreno frente a la vivienda en propiedad.
Tras analizar la información facilitada por diversos Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), un estudio de ARAG establece que las personas que desean alquilar buscan, en primer lugar, una vivienda económica (47,5%). Una cuestión relacionada con esta es la de las mayores preocupaciones económicas de los inquilinos al alquilar; la más acuciante (85%) es la cuantía de la renta mensual, seguida de los meses de fianza exigidos por el casero y de los gastos extra que pueda implicar la operación.
La cuestión monetaria es también importante para la propiedad, pues la mayoría prefiere inquilinos que trabajen por cuenta ajena (90%) y apenas un 7,5% se opone a la presencia de avalistas en el contrato de alquiler que den más seguridad en el pago de la renta. Eso se relaciona con el grupo de personas para el que es más complicado encontrar vivienda, el de las personas solas, según la experiencia del 52,5% de los API consultados.
Por el contrario, la oferta de viviendas en alquiler ha caído un 50% de media en los dos últimos años, según un informe de Servihabitat Trends. Los datos del portal inmobiliario Idealista lo corroboran: que cada vez se anuncian menos viviendas para alquilar, pues las 180.000 ofertas de hace dos años y medio se habían reducido a 100.000 el pasado mes de enero, la cifra más baja desde 2016. En el último año esta pérdida de unidades se cifra en el 5%, aunque en Barcelona y Madrid la caída fue del 9% y el 19%, respectivamente.
Uno de los motivos de esta poca oferta es que la reiterada subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) ahoga cada vez más a los propietarios, que ahora se piensan más el tener una vivienda alquilada como inversión. Si esto era normal antes de 2022, la subida de la hipoteca de muchas familias ha hecho que ya no sea rentable tener un piso alquilado porque, a veces, ni cubre lo que se debe pagar por el préstamo hipotecario. El temor a posibles impagos, los plazos de los desahucios y el miedo a que la nueva ley de vivienda pueda limitar más el dinero que entra en casa son algunos de los otros motivos por los que las familias pueden desear vender una vivienda.
Una de las consecuencias de la poca cantidad de viviendas en el mercado es el aumento del precio medio de los alquileres, que el año pasado cerró con un 7,4%, según un estudio de Fotocasa. Eso hace que, sobre todo en las zonas más demandadas, los inmuebles disponibles son cada vez más caros, antiguos y de menores dimensiones. Estas viviendas necesitan de un mantenimiento aún mayor y es bastante común que se deban realizar varias reparaciones para que sean habitables.
En una coyuntura semejante, tanto la propiedad como la parte inquilina pueden tener serios problemas económicos para hacer frente a los gastos. Teniendo en cuenta esto, no es de extrañar que las dudas y conflictos más frecuentes tengan que ver con quién paga las reparaciones y daños de la vivienda alquilada.
La duda más común: ¿quién paga qué?
Según Fotocasa, las cinco averías más comunes en casa son grifos que pierden agua, inodoros atascados, roturas de la caldera, humedades y goteras y enchufes rotos. HomeServe, empresa especializada en el mantenimiento del hogar, detalla que 4 de cada 10 hogares tuvieron que hacer frente a una avería o reparación en 2021 y el 35,65% de sus usuarios invirtió más de 500 euros en solucionarlo. Teniendo en cuenta que un 16% del total de los hogares están en régimen de alquiler (2,9 millones), según datos del 2021 del INE, ¿quién se encarga de pagar esas reparaciones costosas: el casero o el inquilino?
De casi 50.000 consultas legales recibidas durante todo el año 2022, los temas relacionados con la vivienda suponen un 25,3% del total. Esta es la principal preocupación en todas las comunidades autónomas, excepto en Andalucía. Las dudas más habituales guardan relación con impagos de renta por parte de los inquilinos, la posibilidad de subir el precio del alquiler, la duración del contrato, cómo actuar con la fianza en caso de que haya desperfectos y las consultas acerca de a quién corresponde efectuar una determinada reparación.
“De hecho, uno de los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que suscita más controversia a la hora de su aplicación es el que regula las obligaciones de propietario e inquilino en el momento de realizar obras de conservación y de mantenimiento”, indica Montserrat Martín, abogada de ARAG, refiriéndose al artículo 21 de la LAU. Según Martín, los conflictos más comunes entre arrendatarios y arrendadores se deben a las obras de conservación de la vivienda, que corresponden al propietario y que no se realizan o se tarda mucho en solventar, la reticencia del propietario a devolver la fianza o el intento de repercutir gastos de limpieza o de pintura al inquilino.
Teniendo todo esto en cuenta, ¿quién paga qué?
Los daños de los que se hace cargo la propiedad
Las reparaciones necesarias o de conservación correrán a cargo, siempre, de la propiedad. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo se consideran reparaciones necesarias o de conservación las que “por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso y las impuestas por la autoridad competente”.
Así que, por ejemplo, los daños de los que se tendría que hacer cargo el propietario son:
- La renovación o sustitución de instalaciones de agua y desagüe, de gas y electricidad.
- Solucionar goteras y humedades o la reparación del tejado para evitar filtraciones.
- Las reparaciones necesarias en puertas y ventanas para que la vivienda esté cerrada y sea segura.
“Si la propiedad no realiza esas reparaciones, el inquilino tiene tres opciones: ponerlo en conocimiento del arrendador para que repare en el momento en que se produce el siniestro o la avería; realizarlas él mismo previa notificación al propietario; o resolver el contrato si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones y el propietario no repara”, indica Martín.
Estas reparaciones son obligatorias para el propietario siempre que la causa no sea provocada por un mal uso del inquilino. Este último deberá demostrar que no ha sido culpable (en un incendio, por ejemplo) para que el propietario las asuma. Si la pérdida de la vivienda es tan importante que no se puede reparar, sino que se debe reconstruir, esto conllevaría la extinción del contrato de alquiler.
Si los daños vienen ocasionados por un elemento común de la comunidad de propietarios, el arrendador deberá asumir la reparación del elemento común si la comunidad de propietarios se lo permite o realizar una reclamación a la comunidad para su reparación. En caso de que ésta no la realice, deberá permitir la resolución del contrato de alquiler.
Es interesante saber, además, que hay una serie de gastos relacionados con el alquiler que el arrendador podrá descontarse en el IRPF y, entre ellos, se cuentan estos gastos de conservación y reparación de la vivienda.
Los daños de los que se hace cargo la parte arrendataria
Por otro lado, el mantenimiento de la vivienda y las pequeñas reparaciones le corresponden al inquilino. Es decir, todo aquello que se estropee por el uso diario. “La cuestión es que la ley no especifica claramente qué se considera pequeña reparación, por lo que los tribunales han establecido dos criterios”, explica Martín.
Uno es la duración del contrato: si se estropea algo en los primeros meses de estancia del inquilino, lo repara el propietario. Después ya se presume que se ha producido un mal uso del inquilino. El otro criterio es que el coste de dicha reparación no supere los 150 euros, aunque en otras sentencias se establece que el coste no supere el 50% de valor del bien nuevo.
En este sentido, es importante tener en cuenta si el bien es nuevo o ya está usado. En el primer caso el inquilino podría intentar demostrar que es un defecto de fábrica para no tener que repararlo. Si no es así, se considerará que se ha producido un mal uso. En el caso de bienes ya usados y que finalizan su vida útil, le corresponderá al propietario.
En general, algunos de los daños de los que se tendrían que hacer cargo los inquilinos son:
- Cambiar grifos, desatascar tuberías, cisternas del inodoro, sellado de bañeras y reparación de la caldera.
- Rotura de persianas, cerraduras o cristales y vidrios de puertas y ventanas.
- Tapar agujeros en las paredes, reparar enchufes sueltos, cambiar bombillas y reparar electrodomésticos.
- Solucionar plagas de cucarachas y de otros animales.
- Sustitución del colchón o somier.
En este punto es importante aclarar que el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos especifica que no se pueden realizar obras sin el consentimiento de la propiedad (por ejemplo, la instalación de un aparato de aire acondicionado). En caso de que esto ocurra, además de poder resolver el contrato de alquiler, la propiedad puede exigir a la parte inquilina que reponga las cosas modificadas al estado anterior y deje la vivienda en perfecto estado o bien aceptar conservar la modificación. Si el propietario elige esta última opción, el inquilino no podrá reclamar una indemnización por su importe, aunque represente una mejora para el piso.
¿Y quién paga el seguro?
Algunos de los daños antes mencionados pueden ser solucionados por un seguro de Responsabilidad Civil para el Hogar, sobre todo si son a causa de un accidente o de terceros. Pero ¿quién es la persona que debería pagar esa póliza?
La parte arrendataria no tiene la obligación legal de aceptar el pago de la prima del seguro de hogar cuyo tomador es la propiedad. Y en caso de haberla aceptado, se consideraría una cláusula abusiva del contrato de alquiler. “Al ser la parte propietaria la principal interesada en tener este seguro, traspasar a los o las inquilinas su obligación a pago no es justo ni válido”, explica Marina Barriendos, también abogada de ARAG.
Los seguros de hogar o multirriesgo aseguran tanto el continente como parte del contenido, y responden de los daños al inmueble o a terceros, cuestiones que no interesan a la parte inquilina. Además, es la propiedad la que escogerá y negociará con la compañía aseguradora defendiendo sus propios intereses. “Un consejo para la propiedad es que ajuste el contenido de su seguro a lo que tenga en la vivienda que alquila y al continente; así la prima del seguro bajará y asegurará solamente sus bienes y su responsabilidad”, indica Barriendos.
El seguro también tiene cabida en las deducciones al IRPF para la propiedad. Se podrán restar los gastos derivados del seguro del hogar o del de impago de alquileres. Todos estos gastos serán deducibles proporcionalmente al número de meses que la vivienda haya estado arrendada.
La parte inquilina puede estar interesada en asegurar sus pertenencias: muebles, ordenadores, televisión, joyas… Existen seguros de contenido, donde se puede decidir qué y cuánto se asegura. Barriendos aclara que “no tiene la obligación de contratarse en la compañía ni del modo que la propiedad indique. Lo mismo sucede respecto a su responsabilidad ante terceros, donde lo lógico es asegurar únicamente lo que les concierne como inquilinos”.
¿Cómo podemos evitar conflictos?
Martín aconseja a ambas partes “leer el contrato con detenimiento y consultar con un abogado o gestor ante aquellas cláusulas que sean difíciles de entender o que no coincidan con las especificaciones de la LAU”.
A la parte propietaria le recomienda que haga referencia en el contrato a que el inquilino se hará cargo de las reparaciones que deriven del mal uso, de la falta de mantenimiento o del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Por otro lado, indica que si la parte inquilina detecta cláusulas abusivas antes de firmar el contrato y la propiedad no quiere modificarlas, “el inquilino debería renunciar a dicho contrato y no firmarlo”, añade. Un ejemplo de cláusula abusiva sería la que obliga al inquilino a devolver la vivienda pintada siempre que la misma haya sido objeto de un uso normal.
Una vez firmado el contrato, la LAU contempla como causa de resolución de los contratos de alquiler el incumplimiento por cualquiera de las partes de las cláusulas establecidas en el mismo (a no ser que se consideren cláusulas abusivas). Pero, como siempre, el diálogo es el mejor mecanismo para solucionar cualquier conflicto.
Además de realizar la correspondiente reclamación al inquilino si hay algún problema, la propiedad puede disponer de la fianza entregada a la propiedad al inicio del contrato para arreglar algún desperfecto en la vivienda. Esta fianza corresponde a una mensualidad de la renta pactada y el propietario debería haberla depositado en el organismo público de vivienda de su comunidad autónoma.
Por su parte, si no se respetan los derechos de los arrendatarios estos deberán reclamar al arrendador. “Si el inquilino cumple con sus obligaciones no debe tener miedo a reclamar”, indica Martín. Primero se debe poner en conocimiento de la propiedad cuál es el problema, a ser posible a través de un burofax. En caso de que la propiedad se niegue a solucionarlo, se debe reclamar judicialmente o por medio de mediación o arbitraje.
Fuente: expansion.com (29/01/23) pixabay.com
