Con casi tres años de retraso en su transposición, España se expone a una multa de más de 100.000 euros diarios por cada día hasta que entre en vigor la nueva Ley Hipotecaria, que podría convertirse en una de las últimas normas aprobadas durante el mandato de Pedro Sánchez si, tal y como está previsto, hoy se votan en el Congreso las últimas enmiendas introducidas por el Senado en esta norma.
Luis Sierra Sánchez, director del área de recuperaciones de Chávarri Abogados, explica cuáles son las principales novedades de la nueva Ley Hipotecaria.
Ámbito de aplicación
La norma se aplicará a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos.
Se amplía la definición del concepto de consumidor y de la tipología de los inmuebles: trasteros, garajes y otros que sin constituir una vivienda cumplen una función doméstica.
Mayor protección
El objetivo fundamental es otorgar mayor protección al consumidor y mejorar la transparencia. Lo hace por medio de una mayor información en la publicidad y la concesión de los préstamos, así como un mayor control de la transparencia formal (redacción clara de las cláusulas del contrato) y material (conocimiento real de las consecuencias jurídicas y económicas de lo que se firma).
Las entidades financieras informarán de forma personalizada al cliente sobre sus condiciones en la ficha europea de información normalizada (Fein), un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Las entidades tendrán la obligación de evaluar “en profundidad” la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Se deberá facilitar la ficha de advertencias estandarizadas, donde se explica de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes.
La ley indica que la política de remuneraciones de los prestamistas a sus empleados no podrá ofrecer incentivos para asumir riesgos que rebasen el tolerado por el prestamista.
El papel del notario
Se establece una visita obligatoria al notario un día antes de la firma del contrato, tanto del titular como de los avalistas, para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.
Contratos preexistentes
La ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago.
Por tanto, los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentran en vigor en los juzgados no podrán acogerse a esta reforma. De este modo, la mayoría de ellos seguirán suspendidos a la espera de la resolución del TJUE, más de 2 años después de que se elevase una cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado.
Cláusula suelo, prohibida
Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas con tipo de interés variable e igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.
Amortización anticipada
Para los costes de amortización, se establece un pago máximo del 4% en los 10 primeros años de vida del préstamo hipotecario y un 3% en los siguientes años.
Vencimiento anticipado e intereses de demora
Se trata de una de las principales medidas de la Ley, inspirada en otros marcos jurídicos de la Unión Europea, como el alemán o el italiano. Se divide la vida del préstamo en dos mitades, en caso de que se produzca un impago y deba activarse el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria: si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas. Por su parte, si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien 15 cuotas.
En préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, los intereses de demora se limitan al interés remuneratorio más tres puntos.
Comisión de apertura
No se prohíbe que las entidades financieras cobren comisiones de apertura, pero sólo se devengará una vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Se ha aprobado la eliminación del pago del IAJD, con un gravamen de tipo cero en la compra de primera vivienda. En cuanto al resto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca, el cliente solo pagará la tasación. Al prestamista le corresponde la gestoría, la notaría y los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad.
Crédito verde
La norma busca impulsar los edificios energéticamente eficientes y el uso de fuentes renovables. Se trata de una medida adicional para fomentar tanto la compra como la rehabilitación de los edificios con mejoras en materia energética. La conversión de la anotación preventiva en el registro de la propiedad, en inscripción definitiva con efectos ejecutivos, se podrá hacer en cualquier momento durante la vigencia de la financiación, a instancias del prestamista.
Entrada en vigor
La última modificación incluye una enmienda que pospone su entrada en vigor hasta los 3 meses tras su aparición en el BOE. Así, la votación del Congreso definirá si se acepta dicha modificación o se retorna al periodo original de 30 días.
Está previsto que el Congreso vote las enmiendas del Senado en la nueva Ley Hipotecaria.
España lleva casi tres años de retraso en la transposición de la directiva en materia hipotecaria
A falta del voto en el Congreso, la norma se encuentra en el último paso para su aprobación
Fuente: Expansion.com (21/2/19) Pixabay.com
