La primera Ley de Vivienda de España nacerá este martes rodeada de polémica y con la postura en contra de todas las partes del mercado, propietarios e inquilinos. Los primeros consideran que «hace peligrar» las inversiones en nuestro país y los segundos la tachan de «insuficiente», «ineficiente» y poco ambiciosa «para solucionar la dramática situación de emergencia habitacional» que se vive en España.

El anteproyecto de ley verá la luz ocho meses después de lo pactado por los dos socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, pero el retraso no les ha servido para ganarse el respaldo de otros partidos y organizaciones sociales. Por el contrario, el rechazo generalizado hace prever una tramitación parlamentaria ardua que hace dudar a muchos, incluso, de que termine en la aprobación de la norma.

Una de las críticas más duras con el anteproyecto de la Ley estatal de Viviendas procede del Sindicato de Inquilinas y del resto de organizaciones sociales -más de 120- que integran la plataforma Iniciativa Ley Vivienda. «Sólo podemos expresar nuestra profunda indignación por el muy corto alcance de la misma y su evidente falta de ambición para solucionar la dramática situación de emergencia habitacional que sufrimos en el estado español», expresaron ayer en un comunicado.

Entre otras cosas, consideran que las medidas planteadas son «altamente insuficientes» porque dejan su efectividad en manos de la voluntad política de las CCAA, y aseguran que «la medida estrella del Gobierno» (en referencia a la regulación de los alquileres) «nace estrellada» porque «deja fuera a la mayoría de inquilinos al dejar a voluntad de los gobernantes autonómicos su aplicación en lugar de fijar condiciones objetivas».

Áreas tensionadas

En este sentido, el texto del anteproyecto al que ha tenido acceso EL MUNDO recoge que «las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con su normativa reguladora, zonas de mercado residencial tensionado» y avanza algunas claves de dichas áreas tensionadas. Por ejemplo, se limitará la declaración de área tensionada a un periodo de tres años, prorrogable anualmente «siempre que subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración».

Las CCAA y ayuntamientos deberán justificar en una memoria las razones para llevar a cabo una declaración de ese tipo y para ello podrán recurrir, entre otras cosas, a los mapas de valores de uso residencial que elaborará la Dirección General del Catastro para los cambios en los valores de referencia de los inmuebles.

Entre las condiciones que pauta la futura ley como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. También se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, el 5% superior porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Grandes tenedores

Otro punto polémico de la futura ley tiene que ver con la figura de los grandes tenedores, que por primera vez quedan definidos de manera oficial como la «persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros».

Sin embargo, esta definición queda algo desdibujada ya que estará sujeta a las características de una zona que se declare tensionada. «En la memoria que acompañe a la propuesta de declaración de zona de mercado residencial tensionado se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de vivienda en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona que, sobre la base de la definición de gran tenedor recogida en la ley, podrá incorporar criterios adicionales acordes a la realidad y características de cada zona».

Los grandes propietarios se sienten en el objetivo del Gobierno porque las medidas más polémicas, como la limitación de los alquileres, les señala de manera directa como causantes de la tensión de precios que se da en el mercado. Grandes fondos de inversión y asociaciones representativas de los mayores tenedores han denunciado en los últimos meses el «intervencionismo» del Ejecutivo y han advertido de que lejos de solucionar el problema, lo agravan.

«Dichas regulaciones amenazan la libertad de empresa dentro del mercado, además de ser perjudiciales para la inversión tanto particular como profesional por aminorar la seguridad jurídica. En definitiva, se puede decir con relativa seguridad que esta situación podría ahuyentar a posibles inversores, además de hacer peligrar la permanencia de los ya existentes», asegura Carlos Grande, socio del despacho Abencys.

Índice de precios

Ante la falta de índices de referencia de precios de arrendamiento, la norma plantea la creación de un registro público de contratos de alquiler «que estará vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas de las CCAA con el objetivo de incrementar la información disponible para el desarrollo del sistema de índices de referencia de precios del alquiler».

Vivienda asequible incentivada

Otra de las novedades más llamativas del anteproyecto tiene que ver con la definición de un nuevo concepto, la «vivienda asequible incentivada», algo que ya existía en la práctica pero que por primera vez se eleva a concepto jurídico. «Se considerará como tal aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado».

Bonificaciones

Por otro lado, los denominados pequeños propietarios pueden acogerse a incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 90% si bajan el precio de sus viviendas en alquiler. Esa bonificación máxima se activará si el dueño decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.

La siguiente escala propone una bonificación del 70% si alquila por primera vez una vivienda en índices de referencia de zonas tensionadas y lo hace a una persona entre 18 y 35 años. Otra opción para llegar a esa bonificación es destinar la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.

Finalmente, se pauta un 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación y un 50% para el resto de casos.

Fondo social de vivienda

En materia de colaboración público-privada destaca también la creación de un fondo social de vivienda destinado a fortalecer el parque público. La ley, en su exposición de motivos, alude a que el parque de 290.000 viviendas sociales apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15%.

Precisamente para aumentarlo se fija una reserva del 30% de las viviendas de las nuevas promociones a vivienda protegida, para lo cual se arbitrarán mecanismos de compensación de las administraciones a dichos promotores.

No obstante, se podrá permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre «que se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social».

Impuesto a la vivienda vacía

De cara a aumentar la oferta de vivienda en zonas tensionadas, la ley faculta a los ayuntamientos a desplegar un recargo del IBI a la vivienda vacía que puede alcanzar hasta el 150%.

El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial; del 100% cuando sean tres años (pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación). Por último, está la opción de elevarlo un 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fuente: elmundo.es (26/10/21) Pixbay.com