La ocupación de viviendas en España es un fenómeno de actualidad que no ha dejado de crecer en los últimos años, como refleja la evolución en el número de demandas presentadas a nivel nacional por ocupación ilegal de viviendas. ¿Cómo se puede poner coto a la okupación de viviendas vacías?
Un informe de Europa Ciudadana, un ‘think tank’ académico especializado en asuntos europeos, elaborado por el profesor de Derecho Constitucional de la Universidad Complutense y presidente de Europa Ciudadana, José Carlos Cano Montejano, analiza la normativa de los Países Bajos y concluye que podría ser un ejemplo a imitar para acabar con el fenómeno okupa en España.
El informe realiza una radiografía sobre la política de vivienda en España y la legislación vigente —incluidas las últimas medidas aprobadas por el Gobierno en la crisis del coronavirus—, analiza los problemas de ocupación y dificultad de acceso de la vivienda, y concluye con una serie de recomendaciones para aplicar en España basadas en la experiencia de otros países. Y hace especial hincapié en el ejemplo de Países Bajos, donde se ha desarrollado una regulación que ha permitido afrontar, al mismo tiempo, el problema de la ocupación y del acceso a la vivienda.
Gracias a dos leyes: la de ocupación de inmuebles vacíos y la de alquiler temporal
«Se ha conseguido a través de dos leyes. La de ocupación de inmuebles vacíos y la de alquiler temporal. Ambas han consolidado un contexto favorable al arrendamiento de corta duración y al desarrollo de empresas dedicadas a esta actividad que a su vez han facilitado, por un lado, un acceso a un bajo precio a la vivienda y, por otro, han desincentivado la ocupación», explica José Carlos Cano Montejano.
Pero ¿de qué leyes estamos hablando? La Ley -Wet Kraken en Leegstand de 2010 que, traducida al castellano significaría algo así como ley de ocupación y de vacantes y la Ley Wet Tijdelijke verhuur o ley de alquiler temporal, de 2016. Dos normativas que han permitido tomar decisones en torno a cientos de viviendas vacías «aunando las necesidades públicas de oferta de vivienda en alquiler, con las garantías necesarias derivadas de la seguridad jurídica, tanto para el arrendatario como del propietario del inmueble», apunta el catedrático.
Da uso a las viviendas vacías
La primera de ellas, como analiza este informe, ha permitido desarrollar una amplia política en relación con la ocupación de viviendas en ese país. En primer lugar, establece que las acciones penales frente a la ocupación ya no son posibles cuando un edificio o inmueble haya estado desocupado o vacío durante más de un año.
«Pero, en contrapartida a lo anterior», destaca Cano Montejano, «se han incrementado las penas para los que hayan ocupado una vivienda o inmueble, pudiendo alcanzar la privación de libertad de hasta dos años y ocho meses, en la medida en que se pueda apreciar la agravante de violencia respecto de los hechos juzgados».
«Por supuesto, esta pena tan elevada busca un efecto disuasorio respecto de los posibles precaristas o también conocidos como ‘squatters’ u ocupantes ilegales». Y añade que, a su vez, «esta ley permite actuar de manera efectiva a los ayuntamientos, en la medida en que se tiene que comunicar a la correspondiente corporación local por el propietario del inmueble que este queda vacío y desocupado, de manera que si una vivienda —también pueden ser oficinas, locales comerciales o de ocio— permanece sin ser alquilada durante un año, el ayuntamiento correspondiente puede buscar un inquilino para el inmueble, obligando incluso a que el propietario emprenda las medidas de conservación y mejora necesarias para que resulte habitable».
Seis años más tarde, en 2016, entró en vigor la segunda de ley, que ha introducido modificaciones a las reglas que estaban vigentes hasta ese momento conforme a la ley de 2010. «Hay que partir de que en los Países Bajos, al igual que en España, la mayoría de los alquileres son de larga duración, en la medida en que los arrendamientos por periodos cortos de tiempo solo se preveían para situaciones vacacionales y algunas excepciones más. De hecho, jurídicamente hablando, a partir del año de arrendamiento, se entiende que el mismo es por duración ilimitada», explica Cano Montejano.
Apuesta por los alquileres temporales
Una de las novedades más importantes que supone un gran cambio respecto al concepto tradicional de alquiler de larga duración como principio, y que se incluye en la nueva ley de 2016, es que se amplían enormemente las posibilidades de alquiler temporal. En principio, se permite celebrar contratos de arrendamiento a corto plazo por un periodo de tiempo determinado, como ya ocurría con los locales dedicados a usos comerciales, pudiendo alcanzar una duración de dos años. De este modo, si el propietario no notifica su intención al inquilino de rescindir el contrato al final del plazo estipulado —con un mes de preaviso—, el contrato de arrendamiento pasará a considerarse por tiempo indefinido.
Además, según la investigación de Europa Ciudadana, la ley permite que el inquilino ostente el derecho de poder desistir con antelación a la duración prevista por contrato, es decir, no tiene la obligación de cumplir el periodo pactado. «Esta es una característica muy relevante del nuevo régimen vigente en los Países Bajos, ya que promueve la mentalidad del alquiler de corta duración, sin miedo a que se eternice”, apunta el catedrático autor del informe.
Por otro lado, para que un arrendador no imponga sucesivos contratos por tiempo parcial al mismo inquilino, se entiende que, cuando se ha firmado un segundo contrato con el mismo arrendatario, este será por tiempo indefinido con independencia de la duración que se haya pactado contractualmente.
«Además, los contratos de alquiler de duración parcial pueden suscitarse respecto de varias categorías de inquilinos: estudiantes o aquellos trabajadores que se hayan mudado a otra ciudad o a los Países Bajos por motivos de trabajo o estudios, los que hayan tenido que dejar su casa por causa de renovación o demolición, y necesiten mudarse temporalmente a otra vivienda; los inquilinos que estén en situación de emergencia, o aquellos que tenga un contrato de arrendamiento temporal de segunda o última oportunidad», señala Cano Montejano.
También pueden llevarse a cabo arrendamientos temporales de viviendas no autónomas, es decir, de habitaciones, pudiendo tener una duración máxima de cinco años. Del mismo modo que con los arrendamientos temporales de viviendas, si el propietario no notifica en plazo su intención de dar por terminado el contrato, se considerará que queda prorrogado como contrato indefinido.
Un arrendador no puede imponer contratos temporales sucesivos al mismo inquilino
Por otro lado, se instaura la cláusula de “uso personal urgente” para que el propietario, en determinadas circunstancias, pueda recuperar la vivienda sin tener que concluir el periodo temporal pactado. Por ejemplo, en el caso de jóvenes inquilinos que tengan entre 18 y 27 años, cuando ya hayan vivido cinco años en la vivienda. Lo mismo se aplica respecto a estudiantes de doctorado. Una singularidad de la ley radica, según destaca el informe, en que los estudiantes son intercambiables, es decir, que al fin del periodo de alquiler se puede seguir alquilando a la misma categoría de personas.
«Es interesante la regulación que se hace respecto del alquiler a familias numerosas —ocho o más componentes— que, si descienden en tamaño, pueden ser obligadas a cambiar de inmueble, para arrendar a otra familia numerosa, debido a la escasez de viviendas de gran tamaño. Además, en caso de rescisión por causa de ‘uso propio urgente’, es necesario que el arrendador asegure que el inquilino puede obtener otro espacio habitable e, incluso, puede ser que el propietario sea obligado a pagar los gastos de mudanza y suministros del arrendatario saliente».
Asimismo, la ley establece el arrendamiento intermedio o por cláusula diplomática, en la medida en que se puede alquilar el inmueble cuando el propietario no lo esté usando —como es el caso de personas que trabajen en el extranjero—, pero sujeto a que a su vuelta se puede rescindir el contrato de arrendamiento temporal.
«A la vista de todas estas medidas, en los Países Bajos se ha consolidado un ambiente favorable al arrendamiento de corta duración, que incluso se está utilizando desde empresas y plataformas privadas para promover acciones que también consiguen desincentivar la ocupación sin título de viviendas, al promover alquileres temporales de viviendas e inmuebles vacíos, para grupos concretos —estudiantes, trabajadores temporales, expatriados o personas con necesidades habitacionales por periodos cortos de tiempo—, y que están constituyendo un auténtico hito en la prevención de esas acciones antijurídicas. Además, y conviene señalarlo, respecto de un país en el que por tradición este tipo de actos habían proliferado con cierta profusión, y que incluso habían pasado a formar parte del paisaje urbano de algunas de sus ciudades más importantes, como es el caso de Ámsterdam y Rotterdam», añade el catedrático José Carlos Cano Montejano.
Por todo ello, el informe destaca cómo los Países Bajos podrían servir de ejemplo para una regulación que acabe con la ocupación de pisos vacíos, sin uso y desprotegidos en España. Su legislación ha permitido, por ejemplo, el aprovechamiento de inmuebles con uso no residencial para convertirlos en vivienda; permitir, bajo regulación y autorización de organismos oficiales, el uso de edificios como oficinas y/o otros inmuebles vacíos con ciertas adaptaciones a la función residencial; el uso temporal con un coste bajo de edificios vacíos, de forma que se pueda conceder la gestión de edificios vacíos a empresas denominadas de “gestión de vacantes” que se encargarán del arrendamiento temporal…», recuerda el presidente de Europa Ciudadana.
Para José Carlos Cano, el modelo de los Países Bajos es un ejemplo al que debería mirar España para solucionar la dificultad en el acceso a la vivienda y la ocupación de inmuebles y edificios vacíos. Un fenómeno en aumento desde 2015: el número de denuncias presentadas en España por ocupación ilegal de viviendas ha aumentado un 50%, pasando de 10.376 en 2015 a las 14.621 de 2019, último año con datos completos. Por comunidades autónomas, Cataluña es donde más demandas se presentan, seguida de Madrid y la Comunidad Valenciana.
¿Qué iniciativas se han adoptado en Países Bajos?
El informe de Europa Ciudadana, gracias a la normativa antes mencionada, ha puesto en marcha varias iniciativas que han permitido dar uso a miles de viviendas vacías o en desuso.
1.- El aprovechamiento de todos los espacios posibles para convertirlos en vivienda: molinos de viento, construcciones abandonadas, lugares de almacenamiento de agua, etc.
2.- Transformación de zonas industriales y portuarias que han caído en desuso, «aunque respecto de estas el problema fundamental que se suscita es que conllevan una compleja tramitación administrativa para asignarles una nueva calificación urbanística, con procedimientos de larga duración», explica Cano Montejano.
3.- Alterar el uso de determinados edificios, como oficinas o zonas comerciales vacías, y dedicarlas a la función residencial.
4.- Uso temporal de edificios vacíos. «Este constituye un auténtico ejemplo de adaptación a las necesidades existentes, y permite que muchos propietarios de inmuebles vacíos o desocupados puedan dedicarlos al alquiler sin necesidad de incurrir en gastos exorbitantes, mientras que esperan la tramitación de otras alternativas, como la reurbanización».
5.- Conceder la gestión de edificios vacíos que se van a demoler «a lo que se podría traducir al español como empresas de gestión de vacantes, que articularán el arrendamiento temporal de los mismos, siendo la única obligación la de garantizar una habitabilidad con ciertas garantías —suministros de agua y electricidad—. Incluso se ha instaurado un sello de calidad en este sector».
«De esta forma, en los Países Bajos, la gestión de vacantes es un sector en auge, tiene más de 100 operadoras funcionando en ese mercado, e implica una positiva interacción entre la administración pública y el sector privado, representando un interesante ejemplo de colaboración público-privada, que supone ventajas para todos los partícipes, ya que aumenta el parque de viviendas en alquiler, contribuye a ofrecer a una solución a propietarios respecto de sus inmuebles en desuso, y ofrece alternativas habitacionales dignas a determinados sustratos sociales», explica el catedrático.
Todas estas medidas, amparadas en el marco normativo, han permitido que la tasa de viviendas vacías en los Países Bajos se sitúe actualmente entre el 1% y el 2%. Un ejemplo, en su opinión, en el que podría insipirarse en España para poner freno al fenómeno okupa y dar un uso a las miles de viviendas vacías que se estima que existen en nuestor país.
«Al fenómeno de la ocupación, que se podría agravar con la crisis del coronavirus y las últimas medidas que ha adoptado el Gobierno, se une otro de especial relevancia como son las dificultades que tienen en España determinados colectivos para acceder a una vivienda como los jóvenes o los colectivos con bajos ingresos», añade Cano Montejano.
Y, concluye, «por estos motivos es clave que desde las administraciones públicas se impulsen iniciativas encaminadas a resolver la ocupación y la dificultad de acceso a la vivienda. Para ello, sería necesario habilitar cauces para promover un sistema de arrendamiento que permita alquileres de viviendas desocupadas y vacías de manera más sencilla, algo que también redundará en la mejora del acceso a la vivienda de determinados colectivos y grupos sociales. En este sentido, el modelo holandés es precisamente el espejo al que España debería mirar».
Fuente: elconfidencial.com (10/02/2021) Pixabay.com
