Desde firmar contratos por menos de un año o falsos contratos turísticos hasta alegar una falsa causa de necesidad para recuperar la vivienda o exigir a los inquilinos el pago por anticipado de la renta. Estas son algunas de las triquiñuelas, ilegales, más frecuentes utilizadas por aquellos propietarios que quieren recuperar una vivienda en alquiler o acortar la duración de un contrato.
Pero, ¿cuáles son estas triquiñuelas? La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado un decálogo con los mecanismos más frecuentes utilizados por los propietarios que vulneran derechos de los inquilinos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En ella recomienda, para evitar este tipo de situaciones irregulares, avanzar en la profesionalización del sector de los arrendamientos urbanos y así proteger los derechos de arrendadores y arrendatarios.
1.- Falsos contratos turísticos
«Existe la creencia infundada de que cuando un contrato de alquiler tiene una duración inferior al año se convierte en un alquiler de temporada y en este tipo de arrendamientos no existe el derecho a prórroga de los inquilinos. Y no es así», aseguran desde ANA.
Un alquiler temporal tiene que tener su base en un motivo concreto: vacaciones, trabajo…
«Lo que define o califica un arrendamiento como de temporada o turístico es la finalidad por la que el inquilino arrienda la vivienda, y dicha finalidad temporal tiene que tener su base en un motivo concreto: por temas vacacionales, laborales, estudiantiles, de obras, etc; Además, en los contratos debe indicarse la causa de la temporalidad y que el inquilino mantiene su domicilio habitual en otro lugar ajeno a la vivienda que se arrienda», añaden.
En este sentido, si un inquilino reside en una vivienda a cuyo contrato se le ha dado la denominación de temporada, pero se puede demostrar que no existe ninguna causa que justifique la temporalidad o que el inquilino no tiene otro lugar donde residir habitualmente, en estos casos, según ANA, «el arrendamiento se convertiría en un arrendamiento de vivienda con los efectos prevenidos en la ley en cuanto al derecho a prórroga de los inquilinos hasta cinco o siete años en función de que los arrendadores fueren personas físicas o jurídicas».
2.- El casero alega que necesita la vivienda
El artículo 9.3 de la L.A.U. permite a un propietario particular que, una vez transcurrido el primer año, no se aplique la prórroga obligatoria si en el contrato consta de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de los cinco años, para destinarla para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
«Aprovechándose de este artículo algunos arrendadores se inventan falsas causas de necesidad para recuperar las viviendas lesionando el derecho a prórroga que la ley concede a los inquilinos. Si la causa no fuera cierta o no se pudiere demostrar, el inquilino se podría seguir quedando en la vivienda hasta la finalización de su contrato», explican desde la compañía.
«También puede suceder que el inquilino se ha marchado por este motivo y posteriormente se da cuenta de la falsedad alegada por su arrendador para recuperar la vivienda. En este caso, la ley obliga al propietario, a elección del inquilino, entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, y además con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado hasta el momento de la reocupación; o, si ya no le interesa volver a la vivienda, a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedara por cumplir hasta completar cinco años».
El propietario que alegue tal causa de necesidad, que debe aparecer reflejada en el contrato, tiene un plazo de tres meses a contar desde la extinción del arrendamiento o del desalojo efectivo para ocupar la vivienda.
3.- Revisiones desproporcionadas del alquiler
Según la Agencia Negociadora del Alquiler, «es usual ver contratos donde se establece la renta inicial y para los siguientes años de prórroga de los contratos se establecen, ya de inicio, subidas desproporcionadas de renta, muy por encima del IPC anual, que es el índice máximo de subida por actualización de renta que establece la L.A.U. Esta es, claramente, una práctica fraudulenta e ilegal«.
«Del mismo modo, en otros contratos se llega al mismo camino por otros medios. Esto ocurre en las viviendas que tienen garajes o trasteros, aplicando una subida extra a estos anejos cuando se ceden gratuitamente durante un periodo de tiempo, y cuando interesa recuperar las viviendas se fija un precio por ellos con el fin de hacer más gravoso el alquiler y no interese a los inquilinos permanecer en las viviendas», añaden.
4.- Exigir el pago anticipado del alquiler
Por otro lado, desde ANA, aseguran que es habitual ver en contratos cláusulas en las que durante los primeros años del arrendamiento se pacta que el pago de la renta se haga por anticipado de forma mensual y a partir de una determinada anualidad pase a ser por anticipado, pero de forma trimestral, semestral o anual, con el fin de hacer más gravoso su pago y que los inquilinos opten por acortar la duración de los contratos.
El alquiler se paga por anticipado pero de forma trimestral, semestral o anual
«Esta práctica sería ilegal y los inquilinos no estarían obligados a pagar las rentas por anticipado, salvo que sea de forma mensual. El artículo 17 de la LAU lo prohíbe cuando dice que en ningún caso podrá el arrendador exigir al inquilino el pago anticipado de más de una mensualidad de renta».
5.- Aumentar la superficie de la vivienda
En su artículo 4, la LAU contempla la posibilidad de que las viviendas que tienen más de 300 metros cuadrados, o su renta es superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sean consideradas suntuarias —de lujo—, y por ello exentas de las prórrogas a la que tienen derecho los inquilinos.
«Por ello, una fórmula utilizada es ampliar la superficie construida de las viviendas para llegar a estos valores. Lógicamente siempre que se pueda hacer. Suele ocurrir en el caso de los chalets o áticos cuando se acondicionan como vivienda los garajes o las terrazas», explican desde ANA, la cual, en base a su experiencia, asegura que «es una práctica legal siempre que se alcancen los criterios de tamaño y renta que exige la ley. Sería ilegal si la vivienda que se arrienda no alcanza las cuotas de superficie o renta exigidas por le ley, por lo que en algunos casos, cuando se dude, se hará necesario la medición de las viviendas arrendadas. También sería necesario comprobar que ese mayor acondicionamiento fuere habitable».
6.- Recurrir al usufructo
También la LAU permite que el arrendador de las viviendas, además del propietario, sea también el usufructuario. En el artículo 13.2 de la LAU se dice que los arrendamientos otorgados por usufructuarios se extinguirán al término del derecho del arrendador. Este artículo parece estar pensado para usufructos vitalicios, que es cuando, al fallecimiento del usufructuario, se extingue su derecho de usufructo y, por tanto, también el derecho arrendaticio.
«La ley no descarta su aplicación a los usufructos temporales, y es por esta vía por donde se podría vulnerar la duración de los arrendamientos, siempre que se hiciera de forma generalizada por un mismo arrendador con el fin de acortar la duración de estos. Sería el caso concreto de arrendamientos de vivienda con un plazo de duración menor a los 5 o 7 años mediante la figura del usufructo temporal, donde acabado el usufructo, por cumplirse su plazo, todos los arrendamientos concertados por el usufructuario finalizarían. De esta forma se estaría burlando el artículo noveno de la LAU, al estar recortando a los inquilinos la duración de sus arrendamientos si la extinción del usufructo fuere anterior a los plazos mínimos señalados».
Y desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan el caso concreto del plan REVIVA del Ayuntamiento de Madrid, «que ha acudido a esta figura del usufructo para captar viviendas de particulares para luego arrendarlas por el tiempo de duración de los usufructos temporales, perjudicando a los inquilinos».
7.- Modular la duración del alquiler a gusto del arrendador
«Es una práctica perfectamente legal establecida en el artículo 1566 del Código Civil. Sucede cuando termina un arrendamiento, al haberse agotado todas sus prórrogas, y el inquilino permanece quince días arrendado con la aquiescencia del arrendador, sin haber mostrado ninguna oposición a la continuidad del inquilino. En este supuesto el arrendamiento se renueva de forma tácita (es un nuevo arrendamiento) por periodos que coinciden en función de cómo se haya fijado el pago de la renta en el contrato; lo usual suele ser que se fije de forma anual, por lo que los arrendadores podrían renovar los arrendamientos de forma anual hasta que a ellos les interesare rescindirlos».
Las viviendas de más de 300 metros cuadrados están exentas de las prórrogas
8.- Repercutir gastos e impuestos a partir de una fecha
También es frecuente ver contratos en los que se acuerda, por ejemplo, que a partir del tercer año de arrendamiento el inquilino asuma el IBI o los gastos de comunidad. El fin que tiene este pacto es que a los inquilinos se les haga más gravoso el arrendamiento en un determinado momento y voluntariamente se vayan. «Es una práctica ilegal que los inquilinos se pueden negar a cumplir sin que afecte al arrendamiento».
9.- Condicionar las prórrogas
«Es relativamente frecuente encontrarnos en los contratos cláusulas del tipo: ..siempre que el arrendatario estuviere al corriente en el pago de las rentas, el plazo inicial se prorrogará anualmente de forma automática hasta un máximo de cinco años o de siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas”, aseguran desde la Agencia Negociadora del Alquiler. «Esta es una práctica ilegal que no afecta a la duración de los arrendamientos porque el legislador, en caso de incumplimiento contractual de los inquilinos, ha previsto otros mecanismos de reclamación que no afectan a la duración de los arrendamientos».
10.- Pactar la renuncia a la prórroga
Según explican desde esta compañía, «un pacto establecido en un contrato de arrendamiento por el cual el inquilino renunciase a su derecho de prórroga obligatoria sería nulo de pleno derecho por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque en el momento de la firma el derecho a prórroga de los inquilinos todavía no se habría incorporado en su patrimonio y por tanto no sería válida dicha renuncia».
«Ahora bien, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato sí podría considerarse válido, por lo que, en estos casos, para ver si sería legal dicho pacto habría que estar al corriente de la intención de las partes con el fin de comprobar si dicho pacto para recortar la duración del arrendamiento fue impuesto –en este caso sería nulo– o no lo fue y nació de la autonomía de la voluntad de las partes –en este caso podría ser un pacto válido».
Fuente: elconfidencial.com (19/3/21) Pixabay.com
