Este domingo ha entrado en vigor, después de muchos retrasos, una normativa que elevará la transparencia de los contratos y que aspira a reducir la elevada litigiosidad bancaria.
Quienes firmen una hipoteca a partir del lunes lo van a hacer bajo el espíritu de la nueva ley, que entra en vigor hoy, tres meses después de su publicación en el BOE para que los bancos tuvieran tiempo a adaptarse. «La ley exige a los bancos ofrecer información detallada a los nuevos clientes hipotecarios sobre sus obligaciones de pago y esta mayor transparencia hará que los deudores tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de solicitar una hipoteca, reduciendo la posibilidad de futuras disputas legales», señala Moody’s.
Esta normativa traspone con unos tres años de retraso una directiva europea y es mucho más garantista que la legislación anterior. El objetivo es reducir sensiblemente la elevada litigiosidad hipotecaria actual para que no se repitan conflictos como el de las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa y los préstamos ligados al IRPH.
Estos son los cambios más relevantes.
- ¿Qué gastos de formalización correrán legalmente a cargo del hipotecado?Únicamente el coste de tasación, cuyo precio medio en España ronda los 300 euros. Por ley y por primera vez en más de 20 años, las entidades financieras tendrán que pagar el resto de gastos de formalización. Es decir, el coste de notario, registro, gestoría y, el más importante de todos por su cuantía, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esta obligación tributaria fue aprobada vía Real Decreto en 2018 y recogida posteriormente por la nueva Ley Hipotecaria. En un préstamo tipo de 200.000 euros, alrededor de 3.000 euros corresponden a este gravamen, aunque hay muchas variaciones dependiendo de la Comunidad Autónoma. El único lugar donde el impuesto lo seguirá pagando el cliente es en el País Vasco, que cuenta con fiscalidad propia, salvo las hipotecas sobre primera vivienda, que están exentas. El pago del tributo puede costarle 700 millones de euros anuales a la banca, según S&P.
- ¿Se abaratan algunas comisiones? Baja sensiblemente la comisión por amortización anticipada, sobre todo en el caso de los préstamos a tipo fijo. A partir de ahora, el recargo aplicado por el banco no podrá exceder el 2% del capital amortizado durante los 10 primeros años y un 1,5% si se realiza después. En las hipotecas variables, la comisión máxima será del 0,25% sobre lo amortizado a partir del tercer año o del 0,15% si es a partir del quinto.
- ¿Qué sucede con la comisión de apertura? La nueva normativa no limita esta comisión, pero queda prohibida la llamada comisión de estudio.
- ¿Hay algún riesgo de que el banco incluya una cláusula suelo en la hipoteca? El Congreso decidió prohibirlas, a pesar de que son legales cuando están claramente recogidas en el contrato del préstamo.
- ¿Puede obligar un banco al cliente a contratar un seguro de hogar o de vida? La entidad financiera puede exigir al cliente que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, pero no hay ninguna obligación de hacerlo con ella. Lo que sí puede hacer -de hecho es una práctica frecuente- es aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que suscriba con ella.
- ¿Las subrogaciones están libres de impuestos? No, mover el préstamo de banco dejará de estar exento tributariamente. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras implicadas en función de la duración del crédito y del momento en el que se produce la subrogación. De este modo se pretende evitar que estas hipotecas estén mejor tratadas fiscalmente que las de nueva formalización.
- ¿En qué momento puede instar un banco la llamada ejecución hipotecaria? Cuando el hipotecado acumule doce meses de impago. Hasta ahora eran tres meses. El banco y el cliente pueden incorporar en el contrato la posibilidad de la dación en pago si así lo acuerdan libremente.
- ¿La nueva normativa incentiva de algún modo la formalización de las hipotecas a tipo fijo? Claramente. La nueva ley abarata la conversión del préstamo variable al préstamo a tipo fijo con un recargo del 0,15% sobre el importe de la hipoteca. Antes era del 0,25%.
- ¿Las nuevas hipotecas serán más caras? Podrían serlo, porque los bancos corren ahora con más gastos que antes. Algunas entidades, de hecho, han recuperado la comisión de apertura. No obstante, la fuerte competencia en este segmento limitará una eventual subida de precios. De hecho, por ahora no se ha apreciado ningún movimiento al alza.
- ¿Qué papel jugarán los notarios y registradores? Su rol será mucho más importante. Para empezar será el cliente y no el banco quien lo elija, como solía suceder hasta ahora. Diez días antes de la firma del préstamo, el cliente podrá reunirse con el notario para resolver de manera gratuita todas sus dudas. Acto seguido, el notario realizará un pequeño test posterior para asegurarse de que lo tiene todo claro y levantará acta. El notario entregará al consumidor un borrador del contrato, una ficha que contiene los datos más relevantes de la hipoteca (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento que detalla todas las cláusulas y los gastos del préstamo, así como una simulación de las cuotas periódicas que pagaría el cliente en diferentes escenarios de tipos de interés. El banco pagará el arancel del notario por elevar el préstamo a escritura pública.
Fuente: Expansion.com (15/6/19) Pixabay.com
