El mercado del alquiler se ha convertido en el punto de encuentro, a diario, entre propietarios e inquilinos. A pesar de la existencia de una ley que regula cómo debe ser la relación contractual entre ambas partes, lo cierto es que, tanto arrendador como arrendatario deben tomar ciertas precauciones a la hora de firmar el contrato y evitar problemas en el futuro. Con un mercado de alquiler en pleno auge, realizar un inventario de bienes existentes en el inmueble y su estado, establecer cláusulas de prohibición —en el caso de que sean necesarias— o determinar quién abonará los suministros o quiénes viven en la vivienda, son algunos de los aspectos que el propietario debe tener en cuenta antes de alquilar su vivienda.
Medidas todas ellas completamente interiorizadas y adoptadas por los llamados arrendadores profesionales o por quienes llevan años ejerciendo como arrendadores particulares, pero posiblemente desconocidas para aquellos que acaban de entrar en el mercado del alquiler. Este es, en opinión de Finaer y Alquiler Seguro las principales precauciones a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler con un inquilino.
1.- Todo el que vive en el inmueble, mayor de 18 años, debe figurar en el contrato. «Puede suceder que se vaya el titular del contrato de alquiler y el arrendador quede en situación precaria, ya que, si este se va, en caso de impago, ¿a quién reclamamos?, ¿a una persona que vive en esa vivienda, pero que no figura en el contrato y de la que a lo mejor ni siquiera tienes constancia?», explica El Confidencial David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.
2.- Haz un inventario de bienes. Si se está pensando en alquilar una vivienda, lo primero que se debe hacer es un inventario donde quede reflejado todo aquello que está en el inmueble, así como su estado, como electrodomésticos o muebles, y que el inquilino podrá hacer uso durante el tiempo que viva allí. Este documento será un anexo del contrato de arrendamiento que servirá por sí, una vez finalizado, hubiera daños reclamables en el mobiliario. Además, lo más recomendable es acompañar el documento con imágenes.
En el contrato de alquiler, debe figurar todo aquel que viva en la vivienda y sea mayor de edad
3.- Comprobar el seguro de hogar. Según explica Caraballo, «los seguros de hogar que tenemos son como propietarios de una vivienda. Cuando alquilamos dicha vivienda tenemos que revisar este seguro y ver qué coberturas nos ofrece en caso de alquilar la vivienda. Puede suceder que ese seguro no cubra ni los accidentes ni un incendio provocado en una vivienda alquilada», advierte el directivo de Alquiler Seguro.
4.- Comprobar que la vivienda se puede alquilar. «En ocasiones, cuando estamos ante viviendas de protección que no están liberadas, existen limitaciones a su alquiler. De no comprobar este extremo podríamos enfrentarnos a una multa», explica David Caraballo, quien recomienda acudir las escrituras de la vivienda para comprobar si existe alguna limitación a la hora de alquilar esa vivienda.
5.- Cuidado con el pago de los suministros. Desde Finaer explican que una vez alquilada la vivienda, propietario e inquilino deben decidir quién será el titular de los suministros. En caso de que el propietario decida mantener la titularidad, debe mantener a su nombre los suministros, pudiendo ser él mismo quien abone las facturas y, posteriormente, repercutir el coste a su inquilino, o cambiar la titularidad, pero facilitando el número de cuenta del arrendatario a las compañías. En este caso, el arrendador no tendría que hacerse cargo de posibles impagos.
No obstante, David Caraballo recomienda que sea el inquilino el titular para evitar problemas de impago en el futuro. «Si el inquilino deja de pagar los suministros, las reclamaciones van a llegar al propietario. Lo recomendable es que la titularidad de los suministros corresponda a la persona que está haciendo el consumo, a quien está viviendo en la vivienda».
Caraballo aconseja también que la vivienda esté totalmente operativa cuando vaya a entrar el inquilino. «La vivienda tiene que poder utilizarse desde el minuto uno. Aunque parece obvia, en ocasiones dar de alta la luz o el gas puede llevarnos más días de lo esperado y el inquilino no puede entrar a vivir si este aspecto no está solucionado. Además, no siempre el inquilino entra a vivir el primer día de cada mes, por lo que resulta necesario anotar las lecturas de los contadores para poder calcular la parte que le corresponde pagar».
6.- Cláusulas de prohibición. Algunos propietarios prefieren que sus inquilinos no vivan con animales, por ejemplo, y esta exigencia debe aparecer como una condición más del contrato. Del mismo modo, deben incorporar la cláusula de prohibición de subarrendamiento para que el arrendatario no pueda alquilar de nuevo la vivienda a un tercero y haga negocio con ello.
7.- Garantías de pago. En caso de que el inquilino necesite contar con un avalista como vía para garantizar el pago del alquiler, debe de especificarse que esa persona extiende su aval durante todo el periodo de contrato de arrendamiento. De lo contrario, el propietario no podrá exigir el pago del alquiler de forma solidaria si el contrato se prorroga. Sin embargo, existen otras opciones para el propietario como aquellas empresas como Finaer o Alquiler Seguro que se responsabilizan desde el primer día de demora, sin límites, sin carencias y sin franquicia, hasta la restitución del inmueble. Además, en caso de que esta restitución sea a través de un desahucio, algunas de estas compañías se hacen cargo de todos los costes jurídicos, el cerrajero y los desperfectos causados por el inquilino.
8.- Un mes de fianza. «En los contratos de larga duración, por ley, el inquilino debe depositar como fianza una mensualidad. En el resto de los convenios, este depósito será el equivalente a dos meses. Además, existen otros mecanismos para garantizar el pago y el mantenimiento del inmueble como es el pago de dos meses como máximo de garantía añadida en el contrato de arrendamiento de vivienda o los meses que se acuerden entre las partes», explican desde Finaer.
No obstante, Caraballo recuerda que «no se le pueden pedir más de dos mensualidades a un inquilino, ya que, ante un futuro problema, el propietario puede quedar desprotegido desde el punto de vista legal».
9.- Mantén el contacto mediante correo electrónico. Una de las vías para facilitar las comunicaciones entre las dos partes es que en el contrato de arrendamiento se incluya un email de contacto. De esta forma, se facilitará la resolución de cualquier problema y se evitará recurrir, por ejemplo, al uso del burofax para comunicar la no renovación del contrato.
10.- Cumple con la normativa. «En los últimos años se han producido varios cambios legislativos que afectan al mercado del alquiler, de ahí la necesidad de contar con profesionales para no incurrir en incorrecciones o que el contenido del contrato de alquiler no esté alineado con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)», explica a El Confidencial David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.
La vivienda que se alquila debe contar con la cédula de habitabilidad para evitar problemas
El último cambio normativo vigente ha ampliado, por ejemplo, la duración de los contratos. Cuando el propietario de la vivienda en alquiler es un particular, la duración mínima ha pasado de tres a cinco años —con una prórroga tácita de tres años—, mientras que, si el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años —y la prórroga, como mínimo, de tres—.
11.- Asegúrate de tener la cédula de habitabilidad. «Antes de arrendar una vivienda es importante comprobar su estado y asegurarse de tener la cédula de habitabilidad que acredita que la propiedad reúne los requisitos necesarios para alquilarla. Este documento es un medio de protección del propietario en caso de que el inquilino decida dar por finalizado el contrato unilateralmente asegurando que la vivienda no está en condiciones de habitabilidad», aseguran desde Finaer. En el caso de Cataluña, la cédula de habitabilidad es obligatoria, al igual que el certificado de eficiencia energética, como en el resto de España.
«Son errores que comete el propietario que suelen salir a la luz cuando surge un problema con el inquilino y que juega a favor de este, incluso en casos de impago de la renta», asegura Caraballo.
12.- ¿Quién paga los impuestos vinculados con la vivienda? A la hora de cumplir con nuestras obligaciones, puede surgir la pregunta de quién paga ciertos impuestos como es el IBI o la tasa de basura, ¿el propietario de la vivienda o el inquilino que reside en ella? La realidad es que ambos pueden pactar sobre quién recae esa responsabilidad, pero sea cual sea la decisión, debe quedar reflejada en el contrato para evitar malentendidos en el futuro. Lo mismo sucede con los gastos de comunidad, aunque, tal y como explica Caraballo, «este suele ser un gasto que debería pagar el propietario puesto que el inquilino no participa en las juntas de vecinos y no tiene ni voz ni voto, por ejemplo, en el caso de que decida subirse la cuota de la comunidad o se apruebe una derrama».
13.- Deja definido cómo se va a actualizar la renta. Aunque la LAU fija cómo debe actualizarse la renta y que esta no puede superar nunca el IPC, «hay que dejar definidos los tiempos, las formas… en el contrato.
14.- Deducción por alquiler. En el momento de presentar la declaración de la renta, cabe recordar que el propietario puede deducirse los gastos que se originen por el alquiler de la vivienda como, por ejemplo, las garantías contratadas para asegurar el cobro mensual del alquiler.
Con la puesta en práctica de estas sencillas recomendaciones, los expertos aseguran que alquilar una vivienda será un proceso más fácil para el propietario, pero también para el inquilino, evitándose posibles problemas y malentendidos durante la duración del contrato de arrendamiento. No obstante, tanto desde Alquiler Seguro como desde Finaer apuestan por la contratación de profesionales que no solo asesoran a ambas partes en el proceso, sino que actúan como intermediarios en caso de conflictos y garantizan el cobro de la renta.
Fuente: Elconfidencial.com (10/5/21) pixabay.com
