Ir con papel y bolígrafo para tomar notas, con un metro para medir y, si es posible, con un profesional entendido. ¿Objetivo? No dejar ningún detalle al alzar que lastre la que, para muchos, es la inversión de sus vidas: la compra de una casa.
Ahora que la compraventa de viviendas se anima -creció un 23% en enero, acumulando nueve meses de subidas interanuales consecutivas-, estimulada por la recuperación del consumo en las familias, es buen momento para reflexionar sobre lo que hay que analizar al visitar un futuro hogar. Importante: valorar si la adquisición es sobre plano, si la vivienda ya está terminada, o si es de segunda mano.
Aspectos como para qué se destinará la casa –para vivir o como inversión-, la zona o los metros cuadrados influyen en la decisión final. Pagar más o menos dependerá de si se quiere vivir en el barrio madrileño de Chamberí o en localidades limítrofes, como Getafe, Alcobendas o Rivas Vaciamadrid.
Visitar la propiedad varias veces y pasear por el barrio para familiarizarse con él configuran otras recomendaciones para hacerse una idea lo más fiel posible del entorno donde se residirá en el futuro.
A estrenar
Saber quién es la promotora que comercializará la vivienda es fundamental, en el caso de una obra nueva. Desde el portal inmobiliario Habitaclia, aconsejan pedir al Registro Mercantil datos sobre la situación legal de la compañía, si cuenta con financiación y licencia urbanística dentro de un desarrollo con el planeamiento aprobado por la administración local.
Los tiempos no son los de antes, cuando los constructores quebraban y dejaban las viviendas a medio hacer. Ahora las compañías del sector se encuentran saneadas y ofrecen las máximas garantías al comprador. Sin embargo, pisar sobre seguro nunca está de más. «El comprador tiene cada vez más en cuenta el aspecto de las garantías ofrecidas por la constructora a la hora de decantarse por una u otra», afirma Ferrán Font, director de Estudios del portal Pisos.com.
Una vez que se cuenta con esta información y se pide cita para visitar la propiedad, hay cuestiones que deben valorarse, según este experto: «La orientación norte o sur determinará la mayor o menor luz en el interior; el número de dormitorios, la distribución de las distintas estancias y si cuenta con una o dos plazas de garaje«.
Desde el portal Casaktua detallan que «en zonas donde el calor aprieta, las orientaciones este y sureste son las mejores opciones para evitar las temperaturas máximas durante la tarde. En cambio, si el inmueble está localizado en una ubicación más fría, donde las temperaturas veraniegas son más agradables, las orientaciones sur, suroeste y oeste favorecen la incidencia de la luz solar durante la mayor parte del día y, por tanto, contribuyen a regular la temperatura a lo largo del día».
Comprar sobre plano
Detenerse en las calidades de los materiales es básico. «Esta información se describe en la memoria que se puede solicitar a la promotora. Un aspecto que hay que tener muy en cuenta especialmente si se compra una casa sobre plano», explica Font.
Álvaro Marcos, director de Comercialización de la promotora Aedas Homes, apoya esta afirmación, «porque las calidades hablan realmente del nivel de casa que se está adquiriendo».
La compra sobre plano es una tendencia que se ha impuesto en el actual ciclo inmobiliario, con especial protagonismo en la Comunidad de Madrid. Según datos de Sociedad de Tasación, la venta sobre plano ya supone el 60,5% del stock total de viviendas en la región (que incluye esta modalidad, las unidades en construcción y las ya finalizadas). Este porcentaje es 47 superior al de 2014, cuando representaba el 17,9%. En el caso de Barcelona, el porcentaje ha pasado del 9,4% en 2014, al 18,2% este año.
Ahorrar en la factura de la luz
Para Elena Quiles, responsable de Ventas de Habitaclia, la certificación energéticaes otra variable que se mira con especial interés en estos momentos, por el alto compromiso de promotoras con el medio ambiente.
De este modo, entrar a vivir en un edificio con sistemas y estructuras que optimicen la energía es algo que sale muy a cuenta, tanto para preservar el entorno, como el bolsillo, por el ahorro en la factura de la luz. «Es conveniente también conocer la fecha de comienzo de las obras y cuándo finalizarán, así como las garantías de la promotora en el cumplimiento de estos plazos», añade Quiles.
Según el directivo de Aedas Homes, «el periodo de construcción oscila entre los 18 y los 24 meses, desde que comienzan las obras hasta que el comprador accede al nuevo hogar».
La calificación energética configura una de las cuestiones en las que más trabaja Vía Célere. La promotora incorpora en las promociones que construye materiales, sistemas y tecnologías inteligentes que ahorran en energía.
Cristina Ontoso, directora de Márketing de la compañía, explica que «una promoción con calificación energética A supone un ahorro para el comprador que se traduce en unos 800 euros al año«.
Ojo a trámites y papeleos
«El contrato de arras, que equivale a la reserva de la casa, es el primer documento que hay que firmar. Es la garantía para el cliente que asegura que la promotora no venderá la casa a otro interesado», explica Marcos.
El coste se descontará del precio final de la vivienda y hay que tener presente que no es el contrato definitivo en esta transacción. Esta función está ligada a la de compraventa, por la cual la promotora está obligada a entregar la propiedad al cliente y éste a pagar el precio estipulado, «y no se debe sellar nunca antes de que el proyecto disponga de las licencia de obras», advierte el directivo. El paso contractual definitivo será «elevar la operación a escritura pública, que se formaliza ante el notario».
El coste de este papeleo oscila entre el 1,5% sobre el valor del piso, si se solicita hipoteca, y el 3% si hay crédito. A todo ello, hay que sumar el 10% de IVA, sólo en el caso de compra de obra nueva.
Mención especial requiere la hipoteca. En este sentido, las cosas también han cambiado con respecto a los años del boom del ladrillo, ya que no se conceden con tanta alegría como entonces. Ahora, los bancos piden más garantías y avales al solicitante antes de conceder nada.
Pero, con la recuperación del sector inmobiliario ha vuelto el crédito. Los datos del INE así lo corroboran: el número de hipotecas aumentó casi un 10% en 2017, hasta sumar más de 310.000, sumando cuatro ejercicios de subidas consecutivas. Actualmente, las hipotecas financian el 80% del valor de la casa en la mayoría de los casos, por lo que hay que tener ahorrado el resto, más los gastos de escrituras.
Hogares con segunda oportunidad
¿Y en el caso de comprar una casa usada? Para muchos es una opción interesante, más si se tiene en cuenta que puede suponer un importante ahorro frente a una obra nueva. Y es que comprar una vivienda usada para reformar supone hoy un 14% más barato que en 2017, que si se adquiere un inmueble nuevo, de acuerdo a un estudio de Pisos.com
Con la segunda mano hay que tener en cuenta aspectos como la antigüedad del edificio y especialmente temas administrativos, como asegurarse del registro de la propiedad en el catastro. Desde el portal Casaktua ponen el foco en conocer si la vivienda «tiene cargas hipotecarias o embargos judiciales, si está al día de los pagos de la comunidad y del IBI (impuesto de bienes inmuebles). Y hay que tener controladas las inspecciones técnicas del edificio (ITE)».
Sin olvidar el impuesto ligado a las viviendas de segunda mano, alternativo al IVA: el de transmisiones patrimoniales. Su importe varía según la comunidad autónoma, pero suele encontrarse entre el 6% y el 10% sobre el coste del inmueble.
Todas estas claves son imprescindibles y no se debe descuidar ninguna. Aunque, como recuerda Cristina Ontoso, el cliente cada vez está más informado de trámites, materiales y precios de las promociones que visita. «Gracias a las posibilidades de Internet, comparan e investigan acerca de las distintas promotoras y ubicaciones», señala la directiva.
Como sintetiza Ferrán Font, «hay que tener toda la certidumbre posible sobre la residencia y pensar en el plan de vida que se disfrutará en ella, en familia con hijos, en pareja o uno solo».
Fuente: Elmundo.es (25/5/18) Pixabay.com
