El Supremo valida la cláusula que permite embolsarse lo pagado si el comprador no acude a la notaría.
El fallo, con fecha de 21 de abril de 2014, y del que es ponente el magistrado Seijas Quintana, resuelve un supuesto en que la compradora demandó a la inmobiliaria por considerar abusiva la cláusula controvertida. Ésta fijaba, según recoge la sentencia, que «el incumplimiento por el comprador de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando fuera requerido por la vendedora facultaría a ésta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador».
Para ello, se podría retraer el primer y, en su caso, el segundo pago, «en concepto de pena civil que expresamente las partes pactan, y que engloba igualmente la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la vendedora». En concreto, el precio de la vivienda era de 201.353 euros, y la compradora había entregado nada menos que 80.172 euros como cantidad anticipada a la entrega de la vivienda, por estar establecido en el contrato. Al incumplir con la cláusula debatida, no pudo recuperar esta suma ni disfrutar de la propiedad de la vivienda.
La inmobiliaria requirió en dos ocasiones a la demandante para que acudiera a la notaría (26 de agosto y 9 de octubre), sin comparecer en ninguna de las dos citas.
Una solución controvertida
El Supremo concluye en su sentencia que la cláusula contractual, no negociada individualmente y sujeta a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, sólo puede considerarse abusiva si, pese a las exigencias de la buena fe, causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes.
En este sentido, el fallo asegura que la única previsión legal que pueda servir para declarar abusiva la cláusula litigiosa es «la que determina el carácter abusivo de la cláusula penal en caso de que la indemnización por incumplimiento del comprador resulte desproporcionadamente alta (segundo inciso del apartado 3 de la disposición adicional, hoy artículo 85.6 de la Ley). Sin embargo, dado que los daños y perjuicios causados por los compradores con su negativa fueron mayores que el importe de las cantidades anticipadas no genera esa abusividad.
Voto particular
Las sentencia cuenta con un voto particular formulado por los magistrados Ferrándiz Gabriel, Arroyo Fiestas, Orduña Moreno y Sastre Papiol. En él se discrepa en cuanto a la fundamentación técnica que argumenta el resto de la Sala de lo Civil para llegar a la sentencia. El voto asegura que existe una «innegable diferencia de trato» entre las partes, ya que no existe una cláusula idéntica o similar en el contrato a favor del comprador, del mismo modo que no se contempla una contrapartida a esa cláusula por la que se le beneficie.
Ello bastaría, por sí solo, para determinar lo abusivo de la cláusula, por lo que es necesaria «una forzada interpretación» para que esa diferencia de trato supere el control de abusividad. Por este y otros motivos, el voto considera que se debió declarar abusiva y nula la cláusula, aunque manteniendo intacta la obligación de pagar la indemnización, y ello porque, independientemente de la cláusula, se produjo un incumplimiento injustificado por parte de la compradora que debe conllevar una compensación.
Fuente: Eleconomista.es (27/6/14)
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