El arrendador no puede exigir al arrendatario que cuando abandone el inmueble lo deje pintado, ni tampoco puede reclamarle los gastos derivados de repasar la pintura de las paredes de la vivienda, ya que no hay base en la ley para ello, puesto que esos daños no exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.
Así ha fallado la Audiencia Provincial de Girona, declarando que los desperfectos de pintura de una vivienda arrendada y cuando los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, es decir, la relación de casualidad, son circunstancias cuya acreditación le corresponde al arrendador.
Los hechos
En el presenta caso las partes suscribieron un contrato de alquiler de vivienda habitual con opción de compra, en el que pactaron la duración del contrato desde julio de 2020 hasta junio de 2021, siendo los suministros de agua y electricidad a cargo de los arrendatarios y aceptaron el estado actual de la vivienda. También se pactó a cargo de la arrendadora la reparación de una serie de desperfectos. Asimismo, pactaron un derecho de opción de compra abonando los arrendatarios en dicho acto la cantidad de 60.000 euros a ejercitar durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento y a cuenta del precio final de la compraventa.
Sin embargo, en septiembre de ese mismo año los arrendatarios desistieron de forma anticipada del contrato de arrendamiento, con pérdida de la prima de opción de compra, ocupando la vivienda solo 2 meses y 21 días, por lo que los arrendatarios desistieron del contrato antes del transcurso de 6 meses.
La parte arrendadora ejercitó acción de reclamación de cantidad por desistimiento anticipado sin justa causa del arrendatario en base al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), reclamando una indemnización en la cantidad de 9.000 euros en concepto de renta correspondiente a las 3 mensualidades de renta que restaban para el cumplimiento del plazo mínimo de 6 meses. Asimismo, reclamó 1.226 euros en concepto del 50% de los gastos de suministros de agua y electricidad de la vivienda arrendada, en base a las facturas aportadas. Así como también, reclamó 1.006,72 euros en concepto de daños de carpintería aportando factura y 744,15 euros en concepto de daños de pintura.
Los arrendatarios demandados alegaban que no procedía la indemnización al existir justa causa de resolución del contrato porque la vivienda no era habitable al carecer de suministro de agua caliente, e igualmente, no causaron daños y perjuicios a al arrendada al haber hecho suya la prima de opción de compra de 60.000 euros, lo que comportaría un enriquecimiento injusto. En cuanto a la reclamación de suministros, esta parte alegó dado que existía un único contador de obra de la finca arrendada (462 metros cuadrados) conjuntamente con la finca colindante (828 metros cuadrados), también propiedad de la arrendadora, por lo que la cantidad de suministros que le corresponde abonar, atendiendo a la superficie de metros cuadrados entre las dos fincas, es de 878,15 euros, correspondientes al 35,82%.
En cuanto a los desperfectos, los arrendatarios negaron que los mismos fueran causados por ellos dado que únicamente ocuparon la vivienda dos meses y medio. Respecto a esto no se ha aportado acta notarial del estado de la finca en la fecha que los arrendatarios abandonaron la finca y en las facturas aportadas no consta el domicilio de las obras presuntamente ejecutadas. De forma subsidiaria alegó que cualquier daño debería considerarse satisfecho con cargo a la prima de 60.000 euros entregada como opción de compra, dado que por ese motivo no se pactó fianza.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Puigcerdà estimó parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil contra los arrendatarios y condenó a los demandados conjunta y solidariamente a abonar a la parte actora la cantidad de la cantidad de 750 euros en concepto de indemnización por desistimiento y a abonar la cantidad de 1.226 euros correspondientes a la mitad de los gastos de suministros de agua y electricidad. La sentencia de instancia concluyó que no había quedado acreditado que la a vivienda careciera de las condiciones mínimas de habitabilidad o careciera de agua caliente.
Los motivos del recurso de apelación
Contra la sentencia de instancia ambas partes interpusieron recurso de apelación. La demandante impugna el pronunciamiento en cuanto a la indemnización concedida por desistimiento que se conceden en cuantía de 750 euros cuando debe ser la solicitada de 9.000 euros. También mantiene que los demandados venían obligados a cumplir el plazo mínimo de seis meses fijado en el art. 11 de la LAU y por ello se reclaman los 3 meses restantes a razón de 3.000 euros por mes. Asimismo, el arrendador mantiene que el fallo de instancia se equivoca, ya que la misma no solicita la indemnización por el plazo pactado, sino que lo que se reclama es una indemnización equivalente al plazo mínimo de cumplimiento.
La parte demandada y condena alega en su recurso de apelación que la sentencia de instancia es objeto de impugnación en cuanto a la condena al pago de 750 euros dado que mantienen básicamente que no se trata de un contrato de arrendamiento de temporada ya que la duración del mismo es de 11 meses y 20 días. Igualmente, manifiestan en el recurso que las partes entendieron que cualquier incumplimiento del contrato quedaba suficientemente penalizado con la pérdida por parte de los arrendatarios de los 60.000 euros entregados en concepto de opción de compra, que a pesar de ser un negocio jurídico distinto del de arrendamiento, no se puede negar que está directamente vinculado con el mismo, y que en el supuesto que se le concediera la indemnización solicitada de 9.000 euros se produciría un enriquecimiento de la actora.
La Audiencia Provincial de Girona ha analizado conjuntamente el recurso de apelación en relación a la indemnización concedida y la impugnación formulada, al versar sobre el mismo pronunciamiento.
La pintura del inmueble no es reclamable
Respecto a los desperfectos, la Audiencia Provincial de Girona considera que, conforme a lo dispuesto en el Código Civil (CC), el art. 1562 establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el art. 1563 de la misma normativa hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Pero de conformidad con lo dispuesto en el art.1563, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debe probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta el inmueble, sin culpa suya o por la acción del tiempo, se han producido por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca.
No obstante, la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de Barcelona, de 28 de diciembre de 2021, señala lo siguiente: “Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (…), viene manteniendo que, «en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino«.
Por tanto, aplicada la jurisprudencia que viene señalando la Sala al presente caso, y en base a la documentación aportada, la factura de una carpintería y cuatro facturas de pintura, no es posible que el arrendador exija a los arrendatarios el pago por los repasos ni la puntura de la vivienda porque en ningún caso exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.
En consecuencia, la Audiencia Provincial de Girona estima parcialmente el recurso de apelación, variando la sentencia de instancia en el sentido de fijar como importe principal de objeto de condena el referido al desistimiento del contrato.
Desistimiento del contrato por parte de los inquilinos
Respecto al contrato de arrendamiento, la Sala no considera que la juzgadora de instancia haya errado respecto a la reclamación de una indemnización por desistimiento del arrendatario, ya que la normativa es clara. El art. 1 LAU dispone: “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Sin embargo, en el presente caso, los demandados desistieron del contrato y entregaron la posesión del inmueble al actor a los tres meses de inicio del contrato. Por lo que, si bien efectivamente la indemnización a percibir sería la reclamada por parte actora, la AP falla que la sentencia dictada en instancia debe revocarse parcialmente en este punto y, en su lugar, moderar la cantidad de ello y fijar la indemnización en dos meses, es decir, en 6.000 euros.
Fuente: economistjurist.es (18/9/23) pixabay.com
