España siempre ha sido un país de propietarios de vivienda; tradicionalmente por una cuestión cultural pero ahora, también, por una cuestión económica. En la disyuntiva entre alquilar o comprar casa, alquilar es cada vez menos la opción. Los precios han subido tanto en los últimos años que pagar una renta mensual tiene un impacto en los ingresos de los hogares mucho mayor que afrontar las cuotas de un crédito para vivienda y, pese a ello, arrendar es la única salida para muchas personas y hogares que no logran acceder a una hipoteca.
La ecuación es complicada y explica buena parte de los problemas sociales que genera la vivienda en España. Por ponerle números, los ingresos necesarios para alquilar una vivienda de dos dormitorios y no superar la tasa de esfuerzo del 30% de los ingresos recomendadas se sitúa en 31.550 euros netos anuales, una cantidad un 46% más elevada que la cuota hipotecaria anual de 21.561 euros que se necesitaría en el caso de comprar la misma vivienda. A esa cifra habría que añadir, eso sí, un ahorro mínimo de 43.467 euros para dar la entrada del crédito, según los cálculos elaborados por el portal inmobiliario Idealista.https://omny.fm/shows/las-cuentas-claras/batalla-de-hipotecas/embed
Las grandes ciudades son las más afectadas por esa diferencia, ya que es en ellas donde la demanda de alquiler crece de manera exponencial desde hace años. El auge del alquiler turístico unido a que estas urbes ejercen más atracción para estudiantes, jóvenes y trabajadores han elevado la presión sobre la oferta, que ya antes era escasa. Entre los grandes mercados, Valencia es el que registra una mayor diferencia entre los ingresos netos necesarios para el alquiler y la compra, ya que se sitúa en el 56%. Le siguen Barcelona (39%), Sevilla (33%), Bilbao (32%), Madrid (24%) y Málaga (15%).
«La alta demanda genera tensiones en los precios, que siguen subiendo y exigiendo cada vez un mayor esfuerzo a los inquilinos y limitando cada vez más su capacidad de ahorro, lo que hace que sean cada vez más las familias que se ven condenadas a vivir de alquiler», explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
Desde la década de los 70, la propiedad ha sido el régimen predominante en el parque inmobiliario español; en algunos momentos, como el inicio de los 2000, el régimen de propiedad casi triplicaba al de arrendamiento. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria anterior a 2008 comenzó a modificar los porcentajes ya que muchas personas que no podían comprar casa se convirtieron en inquilinos. El alquiler resultó una alternativa asumible para acceder a una casa y ahorrar de cara a una futura adquisición, pero eso también se acabó.
La escalada de los precios y el efecto erosivo de la inflación en los bolsillos de las familias suponen dos barreras casi insalvables para un porcentaje creciente de personas que no puede comprar porque no reúne la entrada y, al mismo tiempo, tiene que asumir un alquiler que se encarece por meses. Para los expertos, la Ley de Vivienda ha dado la puntilla al mercado.
Ley de vivienda
Esta semana se cumplen seis meses de la entrada en vigor del texto y todos los colectivos relacionados con su aplicación lo valoran de manera negativa, según una encuesta elaborada por Fotocasa Research. Entre sus conclusiones destaca que sólo el 25% cree que alquilar una vivienda como inquilino resultará más sencillo, mientras que el 36% vaticina que la norma pondrá más difícil este objetivo. Más pesimistas incluso son las expectativas ante la pregunta de cómo afectará la norma a los alquileres para los propietarios de la vivienda, ya que en este caso el porcentaje de los que creen que complicará las cosas asciende al 40%, y únicamente el 17% piensa que pondrá las cosas más fáciles.
«La reducción de la oferta del alquiler ha dificultado el acceso a la vivienda no sólo en alquiler, sino también en vent. La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas para arrendar, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro», señala Francisco Iñareta. Los jóvenes, los hogares vulnerables y las rentas más bajas son los más perjudicados.
En línea con los elevados precios de sus alquileres, la ciudad de Barcelona es donde se exigen unos ingresos netos más elevados para acceder a una vivienda arrendada: 59.125 euros netos, según Idealista. Le siguen Palma (51.002 euros netos), Madrid (50.835 euros netos), San Sebastián (47.573 euros netos), Valencia (44.674 euros netos), Bilbao (37.508 euros netos) y Málaga (37.280 euros netos).
Comprar tampoco es fácil ni barato. Al margen de la entrada, los ingresos anuales necesarios para afrontar las cuotas de una hipoteca sin sobrepasar el 30% de la tasa de esfuerzo recomendada son de 56.652 euros netos en Palma; 53.977 euros netos, en San Sebastián y 42.458 euros en Barcelona. Tras ellas se sitúan las ciudades de Madrid (41.146 euros netos), Málaga (32.304 euros netos) y Pamplona (31.358 euros netos).
La cuestión es que reunir la entrada para acceder a una hipoteca es tan caro que la compra tampoco es una opción alcanzable. Normalmente esa entrada alcanza el 30% del valor de la vivienda en liza (el 20% del valor de tasación que no financia la banca y el 10% de gastos e impuestos) y en ciudades como Palma o San Sebastián supera los 100.000 euros. En concreto, Palma ya alcanza los 114.211 euros para una vivienda de dos habitaciones, seguida por San Sebastián, con 108.817 euros. Por debajo de los 100.000 euros de ahorro se encuentran las ciudades de Barcelona (85.595 euros), Madrid (82.951 euros) y Málaga (65.124 euros).
Las capitales de provincia donde menos ahorro se requiere para acceder a una hipoteca son Jaén (23.936 euros) y Huelva (25.501 euros). Por debajo de 30.000 euros también se sitúan Palencia (26.309), Lérida (26.372), Zamora (27.692), Ciudad Real (29.044) y Murcia (29.076).
Fuente: elmundo.es (27/11/23) pixabay.com
