Tras haber protagonizado España tantos y tantos titulares sobre los excesos inmobiliarios previos a la crisis de 2008, ahora son las anécdotas de China las que cobran protagonismo en los papeles. El sobrecalentamiento de un sector al rojo vivo y los posteriores deseos de las autoridades chinas de enfriar la situación han acabado en la congelación de un ingente mercado inmobiliario que amenaza con atenazar la economía del gigante asiático con las implicaciones mundiales que ello puede tener.
La historia proveniente de China en esta materia es casi siempre la misma: un país superpoblado que necesitaba millones de viviendas en poco tiempo para el aluvión migratorio del campo a las prósperas ciudades. Este ‘hueco’ y las políticas ciertamente liberalizadoras en materia económica supusieron un filón para unos promotores que se lanzaron a construir y construir. El modelo cogió velocidad propia y los efectos se pueden imaginar: altos precios, especulación y una actividad económica dependiente del crecimiento del sector, poco a poco inmerso en la deuda para perpetuar la dinámica.
El fantasma creado asustó a las autoridades, que se apresuraron a tomar medidas para domar a un caballo tan desbocado. Desde que el presidente Xi Jinping declaró en 2017 que «las casas son para vivir en ellas, no para especular», los responsables políticos han impuesto una serie de medidas para limitar el endeudamiento desenfrenado de los promotores y endurecer las normas para los préstamos hipotecarios. La actual congelación del sector inmobiliario es el reflejo de estas políticas, ya que el país más poblado del mundo sigue enfrentándose a una escasez de viviendas, según expertos del sector consultados por Caixin.
La reacción en cadena es como sigue: al poner coto el gobierno el año pasado a su capacidad de endeudamiento, los promotores están experimentando una fuerte caída en las ventas de viviendas, lo que aumenta su carga financiera. Desde septiembre, la calificación crediticia o las perspectivas de 9 promotores se han recortado unas 20 veces en medio de la crisis del coloso Evergrande, que ha multiplicado la incertidumbre. En consecuencia, los promotores han perdido el apetito por el sector inmobiliario, lo que supondrá una presión fiscal sobre los gobiernos locales que dependen en gran medida de la venta de terrenos. Esta presión, a su vez, limitará la financiación de las infraestructuras y pesará sobre el crecimiento económico.
Los 100 principales promotores registraron un total de 759.600 millones de yuanes (118.000 millones de dólares) en ventas en septiembre. Esta cifra supuso un descenso del 36,2% interanual, frente al 20,7% de agosto, según un informe de China Real Estate Information (CRIC). Tradicionalmente, septiembre y octubre son una temporada alta para la venta de propiedades. Durante la festividad del Día Nacional, en la primera semana de octubre, las ventas de viviendas nuevas cayeron un 33% interanual en las principales ciudades supervisadas por China Index Academy.
Aunque la dinámica es nacional, bajando a la escala municipal es donde se aprecian los detalles. Las ventas de viviendas existentes se han desplomado debido a la presión sobre los préstamos hipotecarios impuesta por varias ciudades. Un comercial de la provincia de Hunan asegura a Caixin que las ventas de viviendas de segunda mano de su empresa se desplomaron hasta el 30%-40% de las ventas en el mismo periodo del año pasado. El sector sufre las consecuencias de los mecanismos de precios de referencia establecidos por los gobiernos municipales, que limitan las cantidades que las instituciones financieras pueden prestar a los compradores de viviendas.
En febrero, Shenzhen fijó precios de referencia para las viviendas de segunda mano en 3.595 complejos residenciales y prohibió a los bancos tramitar préstamos por importes superiores a los precios de referencia. Desde entonces, las ventas de viviendas de segunda mano en la ciudad han disminuido cada mes hasta alcanzar las 1.765 unidades en septiembre, desde un rango normal de 5.000 a 8.000 al mes. Otras capitales de provincia como Sanya, Chengdu y Xi’an han seguido a Shenzhen y los precios de referencia de la mayoría de las viviendas de segunda mano se han reducido entre un 30% y un 50% respecto a los precios de mercado.
Muchos vendedores consideraron «inaceptables» los precios de referencia y han adoptado una «actitud de espera», lo que ha provocado un fuerte descenso de las transacciones, según Huang Tao, director de la agencia inmobiliaria Centaline de Guangdong. La consiguiente bajada de los precios ha llevado a anécdotas como la sucedida en una nueva urbanización de la ciudad de Nanyang: decenas de propietarios se reunieron en la oficina de ventas de la promoción para exigir la devolución de su dinero. El valor de sus viviendas se ha depreciado al menos un 30% en menos de un año desde su compra. El precio medio de las viviendas de un proyecto vecino del mismo promotor bajó más del 40%.
Otro síntoma de la enfermedad se puede ver en el proceso de venta. En zonas donde las nuevas unidades de vivienda se vendían casi en cuestión de minutos, ahora hay que ofrecer jugosas comisiones a los agentes. Las comisiones de los agentes son un indicador clave para el mercado inmobiliario, ya que un aumento de las comisiones indica que los promotores no pueden vender proyectos por sí mismos, explica Deng Haozhi, director de la National Real Estate Manager Alliance. China Vanke, una de las grandes del sector, ha comenzado a trabajar con agentes, algo que antes no hacía.
Volviendo a la venta de terrenos por parte de los ciudades, los datos son más que reveladores. Alrededor del 27% de las parcelas puestas a la venta no lograron atraer a los postores en septiembre, según los datos del CRIC, el cuarto mes consecutivo en que la cifra aumentó. Los ingresos de los gobiernos locales por la venta de terrenos caerán el año que viene después de expandirse a un ritmo más lento este año, ha vaticinado Moody’s. Algunas ciudades como Shanghai y Hangzhou han suspendido recientemente varias subastas y en Guangzhou se vendieron menos de la mitad de los terrenos en las últimas pujas, superando muy pocos lotes el precio de partida. El pronóstico de Lu Ting, economista jefe para China de Nomura es sombrío: cada vez habrá menos promotores capaces de comprar terrenos, y el número de compras de terrenos se reducirá aún más.
La gran pregunta ahora es si Pekín flexibilizará sus políticas para evitar un duro golpe a la economía. Louis Kuijs, jefe de economía para Asia de la casa de análisis Oxford Economicstiene claro que la desaceleración del sector inmobiliario residencial arrastrará el crecimiento económico de China en el cuarto trimestre al 3,6% interanual desde el 5% estimado anteriormente.
A nivel local, buscando estabilizar el rápido enfriamiento de los mercados inmobiliarios, algunas ciudades han empezado a tomar medidas para aliviar la presión de liquidez sobre los promotores y apuntalar la demanda. Algunos gobiernos locales han llegado a ordenar a los promotores que no reduzcan demasiado los precios. Por otro lado, los reguladores financieros han dicho a algunos de los principales bancos que aceleren la aprobación de hipotecas en el último trimestre. También se ha permitido a los prestamistas solicitar la venta de valores respaldados por hipotecas residenciales para liberar cuotas de préstamos, suavizando una prohibición impuesta a principios de este año, según comentan a Caixin personas familiarizadas con el tema.
Sin embargo, no parece que Pekín vaya a variar su mantra de que «las casas son para vivir en ellas» y la descongelación del sector se antoja difícil. Todo apunta a que el mecanismo de gestión más estricto de los préstamos inmobiliarios de los bancos se mantendrá. Lu, de Nomura, corrobora que es poco probable que el Gobierno suavice sus restricciones al sector inmobiliario. El analista ve difícil, por ejemplo, que se toque la trascendental política de las «tres líneas rojas», que determina los límites mínimos de la relación entre el pasivo y los activos de los promotores, la relación entre la deuda neta y el capital y la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo.
Como paliativos a esta determinación de Pekín, Lu sugiere ampliar la oferta de viviendas y terrenos subvencionados por el gobierno e impulsar el impuesto sobre la propiedad para aumentar los ingresos fiscales de los gobiernos locales para proyectos de vivienda asequible.
Fuente: eleconomista.es (21/10/21) pixabay.com
