Si usted es un humilde trabajador que tiene una vivienda o, en el mejor de los casos, una segunda casa de vacaciones, es muy probable que el valor catastral que le asigna Hacienda a sus propiedades sea el correcto. En los últimos años, en especial a partir de 2012, se ha generalizado la sensación entre los expertos de que las últimas revisiones catastrales no han tenido en cuenta en muchos casos la fuerte rebaja de precios que han sufrido los pisos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Ahora bien, si se trata de una empresa o usted cuenta con un elevado patrimonio, compuesto por además de viviendas, solares, naves industriales o los llamados inmuebles singulares (refinerías, concesionarios, o edificios en los que conviven distintos usos como el comercial o el de oficinas, por ejemplo) es conveniente que contraste con Hacienda qué información tiene el Catastro de todos esos inmuebles.
Así lo pusieron de manifiesto ayer los participantes en la jornada Fiscalidad y Valoración: ¿Es posible ahorrar en el pago de impuestos sobre bienes inmuebles? organizada por el bufete Garrigues y la tasadora Tinsa, quienes recordaron que una incorrecta información catastral puede elevar el valor de los inmuebles y con ello la factura de todos los impuestos que están referenciados a esta variable y que mayoritariamente fijan y cobran los ayuntamientos. El más importante es el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), pero tambien se toma como referencia en el impuesto de actividades económicas (IAE), en Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones, estos últimos de competencia autonómica.
De hecho, los expertos en fiscalidad recuerdan que en un entorno donde se producen ventas de inmuebles a pérdida y las empresas están encargando multitud de valoraciones de su patrimonio es crucial que la información con la que se determina el valor catastral se ajuste a la realidad.
Usos o superficies
En este sentido, el director del Área Tributaria y de Suelos de Tinsa, Andrés Lorente, puso varios ejemplos de operaciones en las que los titulares lograron pingües ahorros en su factura fiscal después de comprobar cómo algunos aspectos de sus inmuebles habían sido valorados de manera errónea.
En uno de los casos, una importante petrolera española averiguó que en una de las valoraciones que había realizado el Catastro de una de sus refinerías existía una discrepancia de 11.000 metros cuadrados al determinar la superficie total, lo que desvirtuaba la liquidación de impuestos definitiva. Y es que las responsables de Consultoría Tributaria y Auditorías Catastrales de Tinsa, Marta García Hernández y Ana Isabel Albarrán, respectivamente, recordaron que la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, realiza sus valoraciones mediante fórmulas matemáticas que tienen en cuenta el valor de mercado y multitud de características del inmueble, pero no visita el mismo, lo que explica que a veces cometa errores.
En otra ocasión, un edificio de varias plantas había sido catalogado como de uso comercial en todas sus plantas, cuando la planta baja estaba destinada a un almacén. Mientras que en el uso comercial el valor de repercusión de suelo asignado ascendía a 2.285 euros por metro cuadrado; en el caso de que el uso sea el de un almacén, esa cantidad se desploma hasta los 380 euros por metro cuadrado.
Otro caso que también mereció la atención de los expertos fue el del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal, sobre el que también se están registrando discrepancias respecto a la información en poder de los municipios. Los expertos recordaron que ya hay sentencias a favor de los contribuyentes, pero también a favor de la Administración, por lo que recomendaron prudencia y el asesoramiento de un especialista.
Pros y contras del ciclo inmobiliario
La revisión de las ponencias de valores catastrales se realiza cada 10 años, aunque existen en España multitud de ayuntamientos que no habían realizado la suya incluso desde hace más tiempo. Esto hacía que si lo normal es que el valor catastral se situara en torno a la mitad del de mercado, los valores catastrales muy antiguos no recogieran ni el boom de los primeros años 2000, ni el estallido de la burbuja. Quiere decir que muchos ciudadanos durante la etapa de bonanza económica pagaron seguramente menos impuestos de lo que les hubiera correspondido si su ayuntamiento hubiese solicitado la revisión catastral cuando tocaba, pero ahora muchos lamentan estar pagando de más, ya que denuncian que la última revisión catastral no refleja la depreciación registrada por culpa de la crisis.
Con la necesidad urgente de más ingresos que tienen los municipios, muchos han optado por la fórmula rápida que ofrece el Catastro para poner a día sus ponencias de valores catastrales: los coeficientes automáticos, que pueden ser superiores o inferiores a cero. Siempre que la última revisión date de más de cinco años y si el Catastro lo autoriza, algunos ayuntamientos están cambiando sus valores. Dependiendo del año de su última revisión, así será el efecto. Si el último dato es reciente, podrá recoger la rebaja de precios a partir de 2008, pero si no habían revisado desde 2000, es muy probable que el resultado final sea al alza porque habrá que reflejar todo el boom. Y esto último es lo que buscan muchos consistorios.
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