Cada semana son más y más competitivas. El escaparate de las hipotecas crece a máxima velocidad en todas las modalidades y obliga a los futuros compradores de una vivienda a realizar un exhaustivo análisis para conseguir las mejores condiciones. Estas son las claves para elegir bien.
1 Ajústate a tu perfil. Antes de elegir una modalidad de hipoteca, debes tener en cuenta dos factores principales. El primero es hasta qué punto puedes asumir una subida del euribor, y el segundo es la expectativa de ingresos futuros. Si crees que estos últimos subirán en los próximos años, la hipoteca a tipo variable es la más recomendable. Sobre todo, si no necesitas plazos de pago superiores a los 20 años. Si por el contrario tus ingresos son medianos y no crees que vayan a crecer en el tiempo, el préstamo a tipo fijo puede ser la mejor opción. En este modalidad el gran pero es que los plazos son cortos. La alternativa son las hipotecas a tipo mixto, que ofrecen plazos de hasta 40 años.
2 Fíjate en la TAE. Las entidades no pueden evitar la tentación de publicitar el tipo de interés nominal (TIN) de sus hipotecas, que siempre es el más atractivo. Pero a la hora de elegir, se trata de un instrumento de poca utilidad para calcular los gastos reales a los que tenemos que hacer frente cuando contratamos un préstamo. Por lo tanto, la gran referencia es la tasa anual equivalente (TAE), que recoge las comisiones y gastos del préstamo.
3 Pon límites. Como regla general, no pagues un diferencial superior al 1% sobre el euribor en las hipotecas a tipo variable. Las mejores ofertas –ver cuadro– se sitúan entre el 0,90% y el 0,99%. En los préstamos a tipo fijo, la TAE se sitúa ya por debajo del 3%, tanto en plazos cortos de 10 años como en los más largos a 15 y 20 años. Y a tipo mixto, las mejores ofertas en el tramo fijo inicial se sitúan alrededor del 2% mientras que en el variable se mueven entre el 2,2% y el 2,8%.
4 Cuidado con los plazos. Con el euribor en negativo, los tipos de las hipotecas a medio y largo plazo sólo pueden subir. Por lo tanto, es necesario acertar con los plazos, que en la parte más alta de la horquilla se sitúan en los 40 años. Si es posible, la mejor opción es acortar el período de amortización es para pagar la menor cantidad de intereses posible y para blindarse de una hipotética subida de los precios de los préstamos.
5 Haz cuentas con la vinculación. Elegir bien una hipoteca va más allá de los precios. Muchas de las mejores ofertas exigen un alto nivel de vinculación, que va desde la domiciliación de nómina y recibos y la contratación de seguros de vida y hogar, hasta el uso de tarjetas o las aportaciones a planes de pensiones. Hay que valorar el coste real de la vinculación y hasta qué punto interesa atarse tanto a una entidad financiera durante muchos años.
6 Ahorra al menos el 30%. Para primera vivienda, la inmensa mayoría de los bancos (con la excepción de sus propios inmuebles) no financia más allá del 80% del valor de tasación. Además, hay que tener en cuenta que las mejores ofertas van dirigidas a clientes muy solventes en condiciones muy exigentes (piden ingresos mensuales de entre los 2.000 y los 3.500 euros) que hacen que las entidades no acepten pagos mensuales que superen en el mejor de los casos el 40% de nuestros ingresos. Por lo tanto, es muy importante ahorrar una parte significativa del importe de la compra de la vivienda. Los expertos creen que el porcentaje ideal es un tercio del precio total del inmueble.
7 Negocia las comisiones. La nueva generación de hipotecas va dirigida a clientes muy solventes, que para los bancos son un objetivo prioritario. Utiliza el atractivo de tu posición financiera para negociar las condiciones básicas del préstamo.Por lo general, las dos comisiones que tenemos que negociar con las entidades financieras son la comisión de apertura y la comisión de cancelación. La comisión de apertura se cobra una sola vez al firmar el préstamo y suele estar entre el 0,5% y el 1%. Otra comisión importante es la de cancelación total o parcial, que se aplica cuando hacemos una amortización anticipada. Se sitúa entre el 0% y el 0,5%.
8 Examina los tipos fijos iniciales. En las mejores hipotecas a tipo variable, varias entidades financieras como Kutxabank, Abanca o Bankoa establecen un período inicial a tipo fijo de a uno o dos años para protegerse del euribor negativo. En un escenario sin precedentes de tipos de interés cero, es importante hacer los números para valorar hasta qué punto compensa asumir tipos fijos entre el 1,40% y el 2% y no pagar desde el principio un diferencial sobre el euribor.
9 Ojo con las cláusulas. El desplome del euribor hace que las entidades financieras pongan en marcha instrumentos de blindaje novedosos para evitar pérdidas. En las hipotecas a tipo fijo y mixtas hay que prestar atención a la compensación por riesgo de tipos de interés. La finalidad es que el banco no pierda dinero si el cliente amortiza cuando los tipos de mercado son menores de lo que el cliente está pagando en el momento de la cancelación. Las penalizaciones pueden alcanzar el 5%.
10 Asesórate. La oferta de hipotecas es tan amplia como compleja. Los préstamos nunca han tenido tanta letra pequeña como ahora, por lo que es muy importante buscar la ayuda de un asesor externo antes de elegir. Hay un buen número de firmas especializadas (gestoras inmobiliarias o abogados) que pueden ayudarte a encontrar la mejor hipoteca.
Fuente: Expansión.com (16/6/16) Pixabay.com
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