En el sistema tributario español hay un pequeño impuesto prácticamente desconocido para los ciudadanos: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en el alquiler de viviendas y que paga el inquilino. ¿Pero el ITP no se paga sólo cuando se compra? pues no, también en el alquiler y es tan desconocido que apenas se paga y las comunidades autónomas tampoco lo reclaman. Sin embargo, existe y se contempla en la regulación del ITP.
La principal pregunta que surge es por qué se paga en el alquiler de la vivienda un impuesto que generalmente se habla sólo de él cuando se compra una vivienda. Ramón falcón de tella, catedrático de derecho financiero de la universidad complutense, explica que el alquiler también se considera una adquisición onerosa, como lo es la compra. “El inquilino adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado a cambio de un precio, por tanto es una adquisición onerosa (tpo)”, señala. De hecho, así está regulado en la ley sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
Por tanto, este impuesto no se paga por transmisión, pese al nombre, sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho de uso de la vivienda por parte del arrendatario. El abono de este tributo se ha de hacer efectivo en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de arrendamiento y por toda la duración del contrato (y no cada año). Sólo se pagaría cada año si va prorrogándose de año en año
¿Por qué apenas se paga este tributo y tampoco se exige?
Ramón falcón asegura que este desconocimiento se debe a que “los alquileres de vivienda a menudo no se declaran” y también a que “las comunidades autónomas no controlan mucho estos pagos, porque es poco dinero y no les sale rentable»
De hecho, basta darse una vuelta por la página web de las diferentes comunidades autónomas (por ser las que recaudan este impuesto) para ver la escasa información que facilitan al respecto. Por ejemplo, la junta de Andalucía sólo dice en una frase en su portal de vivienda que el papel timbrado para abonar el itp se puede comprar en los estancos. En el portal de vivienda de la comunidad de Madrid se amplía algo más esta información al señalar que el impuesto se abona por la constitución de un contrato de arrendamiento y que lo debe de abonar el inquilino
¿De cuánto dinero se trata?
En la ley que regula el itp se contempla una escala de precios que se aplica a nivel nacional aunque al ser un tributo cedido a las comunidades autónomas, cada una de ellas es libre de fijar el tipo que quiera. Sin embargo, desde la consejería de hacienda de la comunidad de Madrid aseguran que en general las autonomías recurren a la escala de precios fijada por ley en el artículo 12 del real decreto legislativo 1/1993
A continuación mostramos la escala de gravamen. En la columna de la izquierda se encuentran los baremos de precios de alquiler del contrato total y a la derecha la tarifa que hay que aplicar
Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de ITP en un alquiler de 850 euros al mes?
Para saberlo
1) hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200 euros)
2) ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. Pongamos que cinco años (10.200 x5 años = 51.000 euros)
3) según la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto, ((51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204 euros)
El importe a pagar por este alquiler sería de 204 euros. Además, si el contrato de 5 años del ejemplo se fuera prorrogando automáticamente por un año, en cada prórroga habría que pagar 40,80 euros adicionales
Y ¿cómo y dónde se paga este impuesto?
Es posible adquirir el modelo timbrado de contrato de arrendamiento en los estancos y si no en las delegaciones de hacienda. Se trata de cumplimentar el correspondiente impreso, modelo 600, de la misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda usada. El papel timbrado también se puede conseguir en las delegaciones de hacienda, que es donde debe abonarse el tributo
¿En qué casos no se paga el ITP en los arrendamientos?
Este impuesto no se paga cuando el inquilino es una empresa o un profesional, es decir cuando se trata del alquiler de un local de negocios o de una vivienda usada como oficina o despacho, según recalca falcón. En el caso de que se trate de un alquiler con distinto uso al de vivienda, se aplica el IVA, que es incompatible con el ITP y que lo paga el propietario pero lo repercute sobre el inquilino
¿Y en Cataluña?
El día 30 de enero, se publicó la Ley 2/ 2014, de 27 de enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público, que regula por primera vez un tipo impositivo propio por los arrendamientos sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Cataluña.
- Están sujetos a este impuesto:
– Los arrendamientos en que el arrendador sea un particular, y no actúe como empresario.
– Los arrendamientos de viviendas, en general.
- No están sujetos a este impuesto:
-Los arrendamientos sujetos a IVA
-los arrendamientos que liquiden tasa turística
- Base imponible del impuesto (ITP).
La base imponible será la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato y como mínimo 3 años; cuando no constase la duración del contrato, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años. (Articulo 10.2 e))
- Tipo impositivo del impuesto (ITP).
El tipo impositivo en Cataluña para el año 2014 es del 0,3% y 0,5% a partir de 2015. Hasta el 30/01/2014 se aplicaba la escala nacional anteriormente descrita.
Se establece un período máximo de un mes, a computar a la fecha de formalización del contrato, para liquidar este impuesto, acompañando el modelo 600 y la copia del contrato de arrendamiento.
- Obligado al pago (ITP)
Es el arrendatario (art 8.f), aunque el arrendador se convierte en responsable subsidiario si hubiere percibido la primera mensualidad de renta sin exigirle al arrendatario el abono del impuesto, según el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado
Aconsejamos pues, liquidar éste impuesto, ya que es bastante sencillo de comprobar quienes no lo pagan, basta con repasar la lista de depositantes de fianzas en organismos oficiales (por ejemplo, en Cataluña el INCASOL) o la de los sujetos pasivos que se deducen un alquiler en su declaración de renta.
Novedades reforma LAU de 2013 (art. 7.2)
Según dicho artículo, «los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad, no surten efectos frente a terceros adquirentes de buena fe». Así que previamente, se tendrá que liquidar el ITP, para poder inscribir dichos contratos en el Registro de la Propiedad, y gozar así de la protección frente a terceros adquirentes de buena fe. Es decir, en el supuesto de que el inquilino no haya registrado su contrato de alquiler, podría llegar a perder el derecho a arrendar el inmueble frente a un comprador de vivienda que hubiera confiado en la inexistencia de arrendamiento (al no constar éstos en el Registro de la Propiedad).
Fuentes: Idealista.com (3/7/2012) Elaboración propia
El tema de los alquileres, administración de comunidades… ha sufrido diversos cambios en su gestión y la verdad es que resulta bastante complicado estar al día de todas las actualizaciones. Afortunadamente tenemos internet para buscar información sobre el tema.